用戶(hù)注冊(cè)

成本核算是一項(xiàng)十分關(guān)鍵的工作，對(duì)于企業(yè)的會(huì)計(jì)人員來(lái)說(shuō)，這項(xiàng)工作的完成關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況和利潤(rùn)的多少。那么你知道，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算方法是什么嗎?做為房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員，是怎么進(jìn)行成本核算的呢?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算方法，供大家參考!

成本核算是一項(xiàng)十分關(guān)鍵的工作，對(duì)于企業(yè)的會(huì)計(jì)人員來(lái)說(shuō)，這項(xiàng)工作的完成關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況和利潤(rùn)的多少。那么你知道，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算方法是什么嗎?做為房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員，是怎么進(jìn)行成本核算的呢?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算方法，供大家參考!

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本如何計(jì)算?

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用構(gòu)成估算

1、土地費(fèi)用估算

(1)土地使用權(quán)出讓金

土地出讓金的底價(jià)估算一般可參照政府同期出讓的類(lèi)似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周?chē)h(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到;也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目用地所處的地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等項(xiàng)因素修正得到。土地有償出讓的方式包括拍賣(mài)、招標(biāo)與協(xié)議。

(2)土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

新條例規(guī)定：拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定;實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。

(3)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)

土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)。依法通過(guò)土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其他合法使用者。

(4)土地租用費(fèi)

土地租用費(fèi)是指土地租用方向土地出租房支付的費(fèi)用。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中不多見(jiàn)，但在房地產(chǎn)置業(yè)投資中(如購(gòu)入酒店以作出租經(jīng)營(yíng)之用時(shí))經(jīng)常采用。

(5)土地投資折價(jià)

非常常見(jiàn)的合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的模式。

2、前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測(cè)以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)支出。

(1)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需的費(fèi)用一般可按項(xiàng)目總投資的一個(gè)百分比估算。一般情況下，規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%左右，可行性研究費(fèi)占項(xiàng)目總投資的0.1%—0.3%，水文、地質(zhì)勘探所需的費(fèi)用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計(jì)概算的0.5%左右。

(2)“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用。這些費(fèi)用的估算可根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。一般為設(shè)計(jì)概算的0.35%。

3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)又稱(chēng)為紅線內(nèi)外工程費(fèi)，是指建筑物2米以外和小區(qū)規(guī)劃紅線以?xún)?nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管和干道的接口費(fèi)用。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)通常采用單位指標(biāo)估算法來(lái)計(jì)算。粗略估算時(shí)，則各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施工程均可按建筑平方米或用地平方米造價(jià)計(jì)算。

4、建筑安裝工程費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)(結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)用等。

5、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

公共配套設(shè)施費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施(又稱(chēng)公建設(shè)施)的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車(chē)場(chǎng)等。

6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)和其他費(fèi)用等。

7、管理費(fèi)用

管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)企業(yè)行政管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用。主要包括：管理人員工資、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、業(yè)務(wù)接待費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅(企業(yè)管理用房)、車(chē)船使用費(fèi)、技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)、開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)等各種費(fèi)用。

管理費(fèi)用可按項(xiàng)目投資或前述1—5項(xiàng)直接費(fèi)用為基數(shù)，取一個(gè)百分比計(jì)算。這個(gè)百分?jǐn)?shù)一般為3%。

8、財(cái)務(wù)費(fèi)用

9、銷(xiāo)售費(fèi)用

10、其他費(fèi)用

11、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)

12、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

13、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

14、修理費(fèi)用

…………

由于文章和篇幅有限，房地產(chǎn)成本核算的方法，就介紹到這里了，不會(huì)處理的小伙伴，可以咨詢(xún)右方在線客服吧。或者可以關(guān)注右上方公眾號(hào)來(lái)預(yù)約試學(xué)有關(guān)成本核算的培訓(xùn)課程哦。上述有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算方法的整理，就分享到這里了，供大家參考。