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本文講的是房地產(chǎn)土地成本核算辦法，在實(shí)際工作當(dāng)中，一次取得土地并開發(fā)成房地產(chǎn)時(shí)，不存在土地成本分配問題，但一次性取得土地開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，土地成本怎么在各期分配問題會(huì)多，接下來由小編幫大家整理出來，一起來看看下文吧，希望會(huì)對大家有所幫助哦。

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房地產(chǎn)企業(yè)在一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的過程中會(huì)出現(xiàn)以下三種情況：

情況一：分期項(xiàng)目實(shí)際建筑面積與規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建筑面積相同，最終整個(gè)項(xiàng)目實(shí)際建筑面積之和與規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建筑面積之和相同。

情況二：分期項(xiàng)目實(shí)際建筑面積與規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建筑面積不相符，但這只是各期開發(fā)樓宇間的局部調(diào)整，待全部項(xiàng)目完工后，實(shí)際建筑面積之和與規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建筑面積之和相同。這樣的差異可定義為時(shí)間性差異。

情況三：分期項(xiàng)目實(shí)際建筑面積與規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建筑面積不相符。少建或多建面積不能在未建項(xiàng)目中補(bǔ)建或少建，待全部項(xiàng)目完工后，實(shí)際建筑面積之和與規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建筑面積之和不相符，這樣的差異可定義為永久性差異。

一、土地成本分配的方法

公共用地不需分配土地成本。公共用地主要包括小區(qū)中的戶外休閑場所、假山湖泊、景觀水道等用地和不可出售建筑物用地。公共用地是為全體小區(qū)業(yè)主共有或服務(wù)的，其土地成本最終要分配到可售建筑面積土地成本之中。如果分配公共用地土地成本，必然存在二次分配問題，因此公共用地不需分配土地成本。根據(jù)以上三種情況合理分配土地成本，應(yīng)按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的基本要求及稅法的基本原則分兩大類六種方法進(jìn)行土地成本的分配：

第一大類，按各期占用土地面積分?jǐn)偂Ｓ腥N方法可供選擇：

①以全部規(guī)劃建筑面積計(jì)算建筑面積容積率，按各期規(guī)劃建筑面積和建筑面積容積率計(jì)算各期占用的土地面積，依此分配各期土地成本;

②以全部規(guī)劃建筑面積計(jì)算建筑面積容積率，按各期實(shí)際建筑面積和建筑面積容積率計(jì)算各期占用的土地面積，依此分配各期土地成本;

③以分期實(shí)際的建筑面積與未建樓宇的規(guī)劃建筑面積之和計(jì)算建筑面積容積率，按建筑面積容積率計(jì)算各期占用的土地面積，依此分配各期土地成本。

第二大類，按各期建筑面積分?jǐn)?。有三種方法可供選擇：

①以全部規(guī)劃建筑面積計(jì)算每平方米建筑面積承擔(dān)的土地成本，按各期規(guī)劃建筑面積與每平方米建筑面積承擔(dān)的土地成本分配各期土地成本;

②以全部規(guī)劃建筑面積計(jì)算每平方米建筑面積承擔(dān)的土地成本，按各期實(shí)際建筑面積與每平方米建筑面積承擔(dān)的土地成本分配各期土地成本;

③以各期實(shí)際建筑面積與未建樓宇的規(guī)劃建筑面積之差計(jì)算每平方米建筑面積承擔(dān)的土地成本，按各期實(shí)際建筑面積與每平方米建筑面積承擔(dān)的土地成本分配各期土地成本。

二、土地成本分配方法的比較

1.共同點(diǎn)

①所取資料均是政府規(guī)劃部門和房管部門的行政許可文書，土地整體預(yù)算成本也是已發(fā)生或取得土地必須履約的經(jīng)濟(jì)合同及行政法規(guī)規(guī)定必須繳納的各項(xiàng)稅費(fèi);

②兩大類六種方法計(jì)算結(jié)果倆倆相等，說明不論是采取占用土地面積，還是采用建筑面積分配各期土地成本，其計(jì)算結(jié)果都是相等的。

2.不同點(diǎn)

在分期開發(fā)情況下，各期均按規(guī)劃建筑面積分配土地成本時(shí)，一期分配的土地成本爲(wèi)3?410.61萬元;各期按實(shí)際建筑面積，未開工項(xiàng)目以項(xiàng)目全部可出售房屋規(guī)劃建筑面積減去實(shí)際建筑面積的差異數(shù)分配土地成本時(shí)，一期分配的土地成本爲(wèi)3?1?18.38萬元，比前一種方法少分配292.23萬元;一期已竣工項(xiàng)目以實(shí)際建筑面積，未竣工項(xiàng)目按未竣工樓宇規(guī)劃建筑面積分配土地成本時(shí)，一期分配的土地成本爲(wèi)3?213.65萬元，比第一種方法少分配196.96萬元，比第二種方法多分配95.27萬元。這說明取值不同，分配結(jié)果差異較大。

三、土地成本分配方法運(yùn)用的原則

財(cái)務(wù)人員在運(yùn)用各種方法對土地成本進(jìn)行分配時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：

1.遵循會(huì)計(jì)的一致性原則。一個(gè)企業(yè)只能采用一種方法，而不是一個(gè)項(xiàng)目采用一種方法。

2.遵循會(huì)計(jì)的實(shí)質(zhì)重于形式原則。第一種方法已竣工項(xiàng)目按規(guī)劃建筑面積分?jǐn)?，雖然是依據(jù)規(guī)劃部門規(guī)劃方案分?jǐn)偅延蟹抗懿块T的測量報(bào)告，其分配的準(zhǔn)確性是后者大于前者，第三種方法雖然依據(jù)規(guī)劃部門的規(guī)劃方案和房管部門的測量報(bào)告，但未建部分面積不確定。筆者認(rèn)爲(wèi)第二種方法更具操作性，因爲(wèi)企業(yè)前期實(shí)際建筑面積雖然與規(guī)劃建筑面積有差異，但最終還是圍繞總規(guī)劃建筑面積波動(dòng)。

3.分配土地成本的土地面積應(yīng)與需提取土地使用稅的土地面積相一致。由于已竣工項(xiàng)目占用的土地使用權(quán)所繳納的土地使用稅不再由已竣工項(xiàng)目承擔(dān)，而應(yīng)由已竣工可出售房屋承擔(dān)，成本承擔(dān)的對象已發(fā)生變化。同時(shí)已竣工項(xiàng)目已具備出售條件，出售房屋時(shí)，其所屬的土地使用權(quán)隨之發(fā)生轉(zhuǎn)移，企業(yè)承擔(dān)的土地使用稅義務(wù)滅失，因此企業(yè)必須劃清各期占用的土地面積及各套房屋占用的土地面積，以便于土地使用稅提取和終止的會(huì)計(jì)核算。企業(yè)按占用土地面積分配土地成本，能夠使分配土地成本使用的土地面積與計(jì)算土地使用稅的土地面積相一致。

4.土地成本分配的結(jié)果應(yīng)滿足土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅種對項(xiàng)目成本計(jì)算的要求。不論采取哪一種分配方法，最終都要按實(shí)際建筑面積進(jìn)行調(diào)整。采取已竣工項(xiàng)目實(shí)際建筑面積替換已竣工項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積，使實(shí)際建筑面積與規(guī)劃建筑面積的差異實(shí)現(xiàn)分期調(diào)整，可減少項(xiàng)目全部竣工后調(diào)整幅度過大的問題。國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地産開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)規(guī)定：對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。經(jīng)土地部門批準(zhǔn)成片承受土地，由于企業(yè)有計(jì)劃的對開發(fā)項(xiàng)目分期分批進(jìn)行，先后進(jìn)入開發(fā)階段的，以分期項(xiàng)目爲(wèi)清算單位。屬于多個(gè)房地産項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。同時(shí)由于有些開發(fā)項(xiàng)目跨期很長，土地成本分配的正確性給每年所得稅的匯算清繳也帶來諸多問題，所以土地成本應(yīng)以實(shí)際建筑面積分配，項(xiàng)目全部完工后，調(diào)整幅度會(huì)較小，這有利于提高企業(yè)核算的準(zhǔn)確性，并降低納稅風(fēng)險(xiǎn)。不可出售建筑物的土地成本攤銷也可采取上述辦法進(jìn)行分配。

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