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隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃與調(diào)控，很對中小企業(yè)因?yàn)橘Y金鏈問題難以支撐項(xiàng)目開發(fā)，面臨被收購?fù)滩⒌木置妫话闱闆r下，在國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后轉(zhuǎn)讓兩種方式進(jìn)行并購，那么房地產(chǎn)股權(quán)并購模式有哪些風(fēng)險及建議呢?有興趣的朋友，快來一起閱讀文章吧!

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃與調(diào)控，很對中小企業(yè)因?yàn)橘Y金鏈問題難以支撐項(xiàng)目開發(fā)，面臨被收購?fù)滩⒌木置?，一般情況下，在國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后轉(zhuǎn)讓兩種方式進(jìn)行并購，那么房地產(chǎn)股權(quán)并購模式有哪些風(fēng)險及建議呢?有興趣的朋友，快來一起閱讀文章吧!

1.或有債務(wù)的風(fēng)險

或有債務(wù)是指尚未到期或?qū)戆l(fā)生的可能性很大的債務(wù)，主要包括：為第三方擔(dān)保形成的債務(wù)、未決訴訟(或潛在訴訟)形成的債務(wù)、潛在行政罰款導(dǎo)致的債務(wù)、票據(jù)責(zé)任導(dǎo)致的債務(wù)等。由于或有債務(wù)在房地產(chǎn)類項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時尚未發(fā)生，金額也尚未確定，所以在項(xiàng)目收購中較易被遺漏或者被出讓方隱瞞，但一旦發(fā)生，很可能從根本上改變項(xiàng)目價值，使收購方在項(xiàng)目收購后陷入債務(wù)困境。

建議：(1)在項(xiàng)目收購的前期準(zhǔn)備階段，收購方可聘請專業(yè)的律師、會計師等，對目標(biāo)公司及項(xiàng)目進(jìn)行全面的盡職調(diào)查，查清被收購目標(biāo)公司的真實(shí)財務(wù)狀況;

(2)可約定收購方向出讓方分期支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，根據(jù)或有債務(wù)金額確定時間期適當(dāng)調(diào)整尾款支付時間和金額，確保收購方權(quán)益。

(3)起草完善的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，收購方可在協(xié)議中明確約定出讓方對或有債務(wù)承擔(dān)連帶擔(dān)保義務(wù)。或根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，使出讓方保留目標(biāo)公司的一定比例股份，這樣既能給出讓方一定遠(yuǎn)期收益預(yù)期，促使其積極行使職責(zé)，進(jìn)而加快交易流程;同時，也可通過協(xié)議約定，對目標(biāo)公司的或有負(fù)債承擔(dān)不可撤銷的無限連帶清償責(zé)任。

2.目標(biāo)公司員工的風(fēng)險

收購方如不能妥善安置項(xiàng)目公司的老員工，很可能會帶來勞務(wù)糾紛，甚至引發(fā)群體性事件。屆時，不僅收購方會經(jīng)濟(jì)受損、聲譽(yù)受損、商業(yè)秘密外泄等，更有甚者會導(dǎo)致項(xiàng)目后續(xù)無法運(yùn)營。

建議：收購方應(yīng)對項(xiàng)目公司員工的情況進(jìn)行充分了解，對企業(yè)有用的員工都應(yīng)盡可能挽留下來。同時，收購方應(yīng)該要求出讓方在正式簽約后，由出讓方協(xié)助項(xiàng)目公司將不再留用的員工清退。

3.項(xiàng)目收購總價款的風(fēng)險

項(xiàng)目收購總價款一般包括股權(quán)收購款和債權(quán)收購款兩部分，很多企業(yè)在簽署合同時不注意，將收到的全部款項(xiàng)定義為股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，按照稅法的規(guī)定，要按收到的全部價款減去初始投資成本后的余額繳納企業(yè)/個人所得稅，這樣的話，稅負(fù)比較重。

建議：項(xiàng)目收購總價款由股權(quán)轉(zhuǎn)讓款和債權(quán)收購款組成，在合同中必須分別注明股權(quán)轉(zhuǎn)讓款是多少，承擔(dān)債務(wù)金額是多少，這樣的話，僅就股權(quán)轉(zhuǎn)讓款減去初始投資成本后的余額繳納企業(yè)/個人所得稅，雖然交易總價款沒變，但是稅負(fù)降低了。

4.代扣個人所得稅或者企業(yè)所得稅(境外股東)

收購中原股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓有溢價的話，需要繳納企業(yè)所得稅，如果原股東是境內(nèi)企業(yè)的話，將股權(quán)轉(zhuǎn)讓的所得并入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅，收購方不涉及代扣代繳所得稅的問題;但如果境內(nèi)原股東是個人或者境外企業(yè)的話，按照稅法規(guī)定，收購方負(fù)有代扣代繳所得稅的義務(wù)。

建議：在原股東為個人或者境外企業(yè)時，收購方在支付價款時應(yīng)履行代扣代繳義務(wù)。

5.土地賬面成本與收購總價款之間的溢價無法重新計入土地成本

股權(quán)轉(zhuǎn)讓只是目標(biāo)公司的股東發(fā)生變化，法律意義上的開發(fā)主體并沒有發(fā)生變更，因此各項(xiàng)資產(chǎn)無需作為銷售處理，房屋、土地等無需辦理過戶手續(xù)，對于收購方來說，我付了這么多錢，竟然不能計入土地成本，這將大大增加了后期開發(fā)銷售的稅負(fù)。

建議：支付的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款固然無法計入土地成本，但是能不能轉(zhuǎn)換思路，對交易模式進(jìn)行策劃，根據(jù)項(xiàng)目具體情況提前做好預(yù)案，這部分價款還是可以計入土地成本的。

整體上來說這部分是有籌劃空間的，在收購公司環(huán)節(jié)最好能讓稅務(wù)中介介入，結(jié)合項(xiàng)目情況制定切實(shí)可行的操作方案，在降低轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅負(fù)同時又不增加項(xiàng)目后期開發(fā)的稅負(fù)。

6.一次性100%轉(zhuǎn)讓股權(quán)的風(fēng)險

根據(jù)《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》(國稅函【2000】687號)文件，如果股權(quán)表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，一次性轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)的，應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。

股權(quán)交易若被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，按稅法規(guī)定應(yīng)征收增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

建議：股權(quán)交易應(yīng)一次交易、分批分次辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。可以第一次通過工商辦理轉(zhuǎn)讓給收購方的股權(quán)不高于90%，將剩余不低于10%的股權(quán)在工商登記機(jī)關(guān)辦理不可撤銷質(zhì)押，質(zhì)押給收購方，同時在相關(guān)協(xié)議中約定，如果該部分股權(quán)對應(yīng)的對價在期限內(nèi)不能按時歸還，一年之后剩余股權(quán)自動過戶給收購方，避免被認(rèn)定為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)并購模式有哪些風(fēng)險及建議，今天就暫時為大家分享到這里啦，希望文章內(nèi)容可以給大家?guī)硇碌膯l(fā)和幫助!會計教練每天陪您學(xué)點(diǎn)會計，積少成多，聚沙成塔，助力您的學(xué)習(xí)與工作更上一層樓!若是您在工作或者學(xué)習(xí)方面遇上什么問題，可以點(diǎn)擊咨詢我們的答疑老師，還可以在文章下方掃碼，免費(fèi)領(lǐng)取會計學(xué)習(xí)資料哦!