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現(xiàn)如今買(mǎi)房子的人真的是越來(lái)越多了，那么對(duì)于房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，涉及到的相關(guān)事宜還是比較多的。大家知道房產(chǎn)定金需要繳納哪些稅嗎，對(duì)于房地產(chǎn)土地增值稅清算相關(guān)問(wèn)題，小編在本篇文章已經(jīng)做了詳細(xì)的解答，相信閱讀完之后大家的疑惑就會(huì)迎刃而解。

現(xiàn)如今買(mǎi)房子的人真的是越來(lái)越多了，那么對(duì)于房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，涉及到的相關(guān)事宜還是比較多的。大家知道房產(chǎn)定金需要繳納哪些稅嗎，對(duì)于房地產(chǎn)土地增值稅清算相關(guān)問(wèn)題，小編在本篇文章已經(jīng)做了詳細(xì)的解答，相信閱讀完之后大家的疑惑就會(huì)迎刃而解。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算內(nèi)容

土地增值稅是以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象，以增值額為稅基，并按照30%-60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。

但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本項(xiàng)目繁多，核算起來(lái)難度很大，因此土地增值稅的征收方式一直是每年按照房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入預(yù)征，然后在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后進(jìn)行清算。

但由于預(yù)征率較低，預(yù)征的稅款只占清算稅款很小的比例，大部分的土地增值稅都是在清算階段繳納的。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一方面，回款速度受到增值稅清算時(shí)間的影響。

滾動(dòng)開(kāi)發(fā)是現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流模式，這種開(kāi)發(fā)模式特別依賴銀行貸款和預(yù)售收入來(lái)支撐項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，因此，其銷(xiāo)售的回款速度將直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，回款的速度越快，開(kāi)發(fā)的資金成本也就越低，利潤(rùn)空間就會(huì)加大。

如果企業(yè)保留著相當(dāng)部分的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不進(jìn)行銷(xiāo)售，首先影響的就是企業(yè)的資金回收。資金回收的速度越慢，開(kāi)發(fā)的成本就越高。

另一方面，捂盤(pán)惜售的結(jié)果可能導(dǎo)致增值額越來(lái)越高，繳納的稅款越來(lái)越多。

現(xiàn)今，除了房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)清算外，大部分樓盤(pán)只要符合條件還可能由稅務(wù)機(jī)關(guān)主動(dòng)進(jìn)行清算。《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國(guó)稅發(fā)(2009)91號(hào))中列舉了稅務(wù)機(jī)關(guān)主動(dòng)清算的條件，包括已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的等。

但不排除將來(lái)稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步提高主動(dòng)清算的條件。

屆時(shí)樓盤(pán)的增值額可能會(huì)比現(xiàn)在更高，有些企業(yè)早年開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)增值額占比現(xiàn)今已會(huì)達(dá)到200%以上，土地增值稅將達(dá)到利潤(rùn)的60%，因此導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的適用比例提高。

所以，延緩?fù)恋卦鲋刀惽逅愕臅r(shí)間不能過(guò)長(zhǎng)，需要綜合考慮市場(chǎng)的發(fā)展和政策變化的風(fēng)險(xiǎn)。

法律風(fēng)險(xiǎn)首先，沒(méi)有進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目公司不能進(jìn)行注銷(xiāo)?！抖愂照鞴芊ā返谑鶙l規(guī)定，且在向工商局辦理注銷(xiāo)前，需要進(jìn)行稅務(wù)注銷(xiāo)。

而且《稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》也要求納稅人在辦理注銷(xiāo)稅務(wù)登記前，應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)清應(yīng)納稅款、滯納金、罰款，繳銷(xiāo)發(fā)票、稅務(wù)登記證件和其他稅務(wù)證件。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目公司有大量土地增值稅款沒(méi)有清算，所以不可能獲得注銷(xiāo)。

實(shí)際上，房地產(chǎn)行業(yè)中進(jìn)行注銷(xiāo)的項(xiàng)目公司不足三分之一。據(jù)了解，房地產(chǎn)行業(yè)一般采取一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)模式。

一段時(shí)間之后，房地產(chǎn)企業(yè)可能積攢了數(shù)量可觀的項(xiàng)目公司，在管理上十分混亂和不便。

雖然這些項(xiàng)目公司都具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)，具有一定的殼價(jià)值，但由于在稅務(wù)上存在很大的不確定性，很難進(jìn)行整體出售。

其次，拖延工期可能產(chǎn)生合同上的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目沒(méi)有竣工之前進(jìn)行預(yù)售，在預(yù)售合同中一般和買(mǎi)方約定交房日期和辦理房產(chǎn)證書(shū)的時(shí)間。

如果房地產(chǎn)企業(yè)只考慮了避免土地增值稅清算，而把工期延長(zhǎng)，遲遲不完成竣工。

那么可能會(huì)影響與買(mǎi)方的合同履行，產(chǎn)生不必要的糾紛，甚至可能面臨集體訴訟。

土地增值稅會(huì)計(jì)分錄

一、主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)

借：稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅

二、兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)

借：其他業(yè)務(wù)支出

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅

三、按稅法規(guī)定預(yù)交土地增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅

貸：銀行存款

四、收到退回多交的土地增值稅

借：銀行存款

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅

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滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如何進(jìn)行土地增值稅清算

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