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自2016年我國全面推廣營改增后，與之前所需要繳納的稅有了一些改變。我哦們會計教練上的學(xué)員就經(jīng)常把營改增后與營改增前的稅搞混，對此小編把營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要交哪些稅與相關(guān)知識總結(jié)在了下文。有需要的可以看一下哦，對以后的財務(wù)處理工作有一定的幫助的哦，有什么不懂的可以掃描文章下方的二維碼進入我們會計教練的交流群哦。

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需要交的稅

一、取得土地環(huán)節(jié)

開發(fā)商品房等經(jīng)營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。

1、契稅

應(yīng)納稅額=土地成交價格×適用稅率(3%-5%)，廣州為3%

2、印花稅

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅憑證記載的金額×適用稅率

印花稅稅額=土地使用權(quán)出讓合同金額×5%

二、建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié)

取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。

1、土地使用稅

應(yīng)納稅額=土地實際占用面積×適用稅額

注：廣州市規(guī)定，取得預(yù)售證后不再繳納土地使用稅，將商品房轉(zhuǎn)為自用或出租的除外，其他地區(qū)注意當?shù)匾?guī)定。

2、印花稅

常見的合同如下：

印花稅稅額=建設(shè)工程勘察設(shè)計合同金額×0.5%+建筑安裝工程承包合同金額×0.3%+借款合同金額×0.05%

三、銷售環(huán)節(jié)

取得預(yù)售證后進行預(yù)售，需預(yù)繳增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

1、增值稅

增值稅分別要在預(yù)征和實際開發(fā)票清算兩個環(huán)節(jié)繳納。

注：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目或建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目，適用簡易計稅。

2、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加

預(yù)征及清算時實際繳納的增值稅額作為計稅依據(jù)，乘以適用稅率計繳城建稅(7%或5%或1%)。廣州市城建稅為(7%)、教育費附加(3%)、地方教育附加(2%)。

3、土地增值稅(預(yù)繳)

預(yù)繳稅額=(預(yù)收款—預(yù)繳增值稅稅款)×預(yù)征率

預(yù)征率：住宅為2%，非住宅一般為3%或者4%

4、印花稅

印花稅稅額=商品房銷售合同金額×5%

5、企業(yè)所得稅

銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，先按預(yù)計計稅毛利率(一般為15%)計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。

待開發(fā)產(chǎn)品完工后，及時結(jié)算此前銷售的實際毛利額，將其與預(yù)計毛利額之間的差額合并計入當年度應(yīng)納稅所得額。

四、房產(chǎn)稅“何時”繳納

房產(chǎn)稅全年稅額分兩次繳納，納稅期限為4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。此外，在納稅人自愿的原則下，經(jīng)申請，納稅人可在每年4月份的征期中一次征收其全年應(yīng)納稅款。

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