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成本核算是成本管理的一部分，計算公司運營過程中材料的總成本和單位成本，直接啊額影響公司的成本預測和經(jīng)營方向，重要程度可想而知。新手成本會計，剛?cè)肼?，工作找不到方向，怎么辦？首先就應掌握成本核算流程，這點是很重要的。

成本核算是成本管理的一部分，計算公司運營過程中材料的總成本和單位成本，直接影響公司的成本預測和經(jīng)營方向，重要程度可想而知。新手成本會計，剛?cè)肼?，工作找不到方向，怎么辦?首先就應掌握成本核算流程，這點是很重要的。

房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)初期，如何能夠全面系統(tǒng)的展示開發(fā)成本的具體情況，幫助房地產(chǎn)企業(yè)掌控成本變動。房地產(chǎn)行業(yè)成本會計成本結(jié)算流程具體是哪些內(nèi)容?如何更好的執(zhí)行呢?

一、成本核算流程的基本程序

為正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，房地產(chǎn)企業(yè)應嚴格按照成本核算的程序進行成本核算，成本核算流程如下：

確定成本核算對象

根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。

歸集開發(fā)成本

設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目，建立成本臺賬，核算和歸集開發(fā)成本。

確定成本分攤方法

按受益原則、配比原則及合理原則的要求，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法和標準。

在成本核算對象之間分攤成本

將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法和標準在各成本核算對象之間進行分配。

計算各成本核算對象的開發(fā)總成本

編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。

正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本

分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本，并按建筑面積計算完工產(chǎn)品單位成本。

正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門確定)

根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，按與結(jié)算銷售收入配比的原則正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。

編制成本報表

根據(jù)成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。

綜上所述，對于房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算來講，成本核算對象和成本項目的劃分和確定是正確核算開發(fā)成本的基礎(chǔ)。

二、確定成本核算對象

為滿足核算企業(yè)經(jīng)營成果的需要，遵循成本核算流程，必須按照一定的原則和方法確定成本核算對象，以歸集不同開發(fā)產(chǎn)品的成本支出，正確配比不同開發(fā)產(chǎn)品的收入和成本，準確核算項目開發(fā)經(jīng)營成果。

(一)成本核算對象的概念及確定要點

成本核算對象是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中，為歸集和分配費用而確定的費用承擔者。合理確定成本核算對象是正確組織企業(yè)成本費用核算的重要條件。成本核算對象不同于最終開發(fā)產(chǎn)品，成本核算對象是對不同開發(fā)成本項目的歸集，可以理解為歸集開發(fā)產(chǎn)品成本的手段和中間步驟。房地產(chǎn)企業(yè)在確定成本核算對象時，要把握以下要點：

1.合理劃分成本核算對象

確定成本核算對象之前，要透徹了解開發(fā)項目的經(jīng)營計劃，合理確定項目分期，清楚項目立項文件，包括國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證“四證”等項目合法性文件中關(guān)于項目建設(shè)內(nèi)容、土地性質(zhì)等方面的規(guī)定，清楚所有開發(fā)產(chǎn)品的處理方式及其可能發(fā)生的變化，提髙成本核算對象劃分的合理性。

2.保持成本核算數(shù)據(jù)口徑一致

確定成本核算對象時，應結(jié)合本企業(yè)的項目開發(fā)特點和實際情況與預算部門或成本部門充分溝通，規(guī)范成本核算對象使用的名稱，保持部門間成本核算對象劃分一致，以提高成本信息的通用性。在項目策劃階段、項目實施階段和項目決算階段，要保持成本核算對象劃分方法一致，保持項目預算和項目決算成本核算數(shù)據(jù)口徑一致。

3.細化成本核算對象

確定成本核算對象宜細不宜粗，以適應開發(fā)產(chǎn)品處理方式可能發(fā)生的變化，滿足計算土地增值稅、對成本核算進行安排和分配共同成本的需要。要有利于成本核算的真實性、準確性和完整性。

4.便于成本歸集和監(jiān)控

成本核算對象的劃分應在滿足成本計算需要的基礎(chǔ)上進行，正確反映成本的構(gòu)成，便于成本費用的歸集，適應成本監(jiān)控的要求，并能及時結(jié)算成本核算對象的竣工成本。

(二)確定成本核算對象的原則

稅法中規(guī)定的成本核算流程中對對象的確定原則是由《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)規(guī)定的，計稅成本對象的確定原則如下：

1.可否銷售原則

開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應作為獨立的成本核算對象進行成本核算;不能對外經(jīng)營銷售的，先作為一般成本核算對象進行成本歸集，然后再將其成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本核算對象。

2.分類歸集原則

對不同開發(fā)地點、竣工時間跨年度或產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型存在明顯差異的開發(fā)產(chǎn)品.應分別作為成本核算對象進行核算。

3.功能區(qū)分原則

開發(fā)項目某組成部分相對獨立且具有不同使用功能的，可以作為獨立的成本核算對象進行核算。

4.定價差異原則

開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同而導致其預期售價存在較大差異的，可以分別作為成本核算對象進行核算。

5.成本差異原則

開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，可以分別作為成本核算對象進行核算。

6.權(quán)益區(qū)分原則

開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結(jié)合上述原則分別劃分成本核算對象進行核算。

(三)確定成本核算對象的方法

根據(jù)上述原則，房地產(chǎn)企業(yè)應結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、開發(fā)產(chǎn)品處理方式、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、施工隊伍等因素和管理需要等實際情況，確定具體成本核算對象。具體確定方法如下：

單體開發(fā)項目，一般以每一獨立編制設(shè)計概算或施工圖預算的單項開發(fā)工程為成本核算對象。

成片分期開發(fā)的項目，可以以各期為成本核算對象。

在同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成本核算對象。

開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合項目特點和成本管理的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象。

同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應按功能劃分成本核算對象。

同一分期有高層、多層、復式等不同結(jié)構(gòu)類型的，還應按結(jié)構(gòu)類型劃分成本核算對象。

獨立編制設(shè)計概算或施工圖預算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應單獨作為成本核算對象。

只為一個單體開發(fā)項目服務(wù)的、應攤?cè)腴_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入單體開發(fā)項目的成本。

(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理要求

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2014年第35號)要求取消房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品計稅成本對象事先備案制度。具體管理要求如下：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應依據(jù)計稅成本對象確定原則確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開發(fā)項目基本情況、開發(fā)計劃等出具專項報告，在開發(fā)產(chǎn)品完工當年企業(yè)所得稅年度納稅申報時，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務(wù)機關(guān)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已確定的成本對象報送主管稅務(wù)機關(guān)后，不得隨意調(diào)整或相互混淆。確需調(diào)整成本對象的，應就調(diào)整的原因、依據(jù)和調(diào)整前后成本變化情況等出具專項報告，在調(diào)整當年企業(yè)所得稅年度納稅申報時報送主管稅務(wù)機關(guān)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應建立健全成本對象管理制度，合理區(qū)分已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象，及時收集、整理、保存成本對象涉及的證據(jù)材料，以備稅務(wù)機關(guān)檢查。

各級稅務(wù)機關(guān)要認真清理以前的管理規(guī)定，今后不得以任何理由講行變相審批。

主管稅務(wù)機關(guān)應對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報送的成本對象確定專項報告做好歸檔工作，及時進行分析，加強后續(xù)管理。對資料不完整、不規(guī)范的，應及時通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)補齊、修正;對成本對象確定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)進行合理調(diào)整;對成本對象確定情況異常的，主管稅務(wù)機關(guān)應進行專項檢査;對不如實出具專項報告或不出具專項報告的，應按《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《稅收征收管理法》)的相關(guān)規(guī)定進行處理。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第二十六條第二款同時廢止。

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