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《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》)規(guī)定，個人將房屋產(chǎn)權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，免繳土地增值稅;通過法定繼承方式轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)的，免繳土地增值稅。那房地產(chǎn)土地增值稅預(yù)計征收如何確定?小編在文章內(nèi)已經(jīng)歸納整理好了，一起來看看吧。

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》)規(guī)定，個人將房屋產(chǎn)權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，免繳土地增值稅;通過法定繼承方式轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)的，免繳土地增值稅。那房地產(chǎn)土地增值稅預(yù)計征收如何確定?小編在文章內(nèi)已經(jīng)歸納整理好了，一起來看看吧。

《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，個人擁有的房地產(chǎn)因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用、收回的，免繳土地增值稅;因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由個人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)而取得收入的，免繳土地增值稅;對個人轉(zhuǎn)讓自有住房，凡居住滿5年或5年以上的，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報批準，免繳土地增值稅;居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅;居住未滿3年，按規(guī)定計征土地增值稅。而《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》規(guī)定，自1999年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。

“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執(zhí)行。即，“原則上應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下?！?

根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，

個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅具體計算主要分三種方法。

能提供評估價格的計算方法：

土地增值稅應(yīng)納稅額=〔轉(zhuǎn)讓收入-評估價格-與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金〕×適用稅率

1.“評估價格”是指由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格;

2.“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”是指包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅;

3.由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估發(fā)生的評估費用允許在計算土地增值稅時予以扣除，但個人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格進行評估的，評估費用不允許扣除;

4.能提供評估價格的，已繳契稅在計算土地增值稅時不允許扣除。

例1：柳先生于2004年11月以400000元在某市區(qū)購買了一套面積為150㎡的商品房，繳納契稅12000元，并花50000元進行了裝修，2006年12月將房屋以640000元的總價賣出，經(jīng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估價格為460000元，支付評估費用600元，房屋出售支付了手續(xù)費、公證費等合理費用共計500元，上述房屋原值及相關(guān)費用均提供了合法有效憑據(jù)。柳先生轉(zhuǎn)讓這套商品房是否要繳納土地增值稅?應(yīng)繳多少?合計繳稅多少?

柳先生轉(zhuǎn)讓的這套商品房，由于房屋面積為150㎡，屬于非普通住宅，且只居住了兩年零一個月，因此其轉(zhuǎn)讓時應(yīng)全額繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅和個人所得稅。柳先生應(yīng)繳納的稅額為：1.營業(yè)稅=640000×5%=32000(元);2.城市維護建設(shè)稅及教育費附加=32000×(7%+3%)=3200(元);3.印花稅=640000×0.05%=320(元)4.土地增值稅：可扣除項目金額=460000+600+(32000+3200+320)=496120(元);增值額=640000-496120=143880(元)，增值率=143880÷496120×100%=29%，增值率不超過50%，適用稅率30%。應(yīng)繳土地增值稅=143880×30%=43164(元)5.個人所得稅，可扣除的房屋原值=400000+12000=412000(元)，可扣除的相關(guān)稅金=32000+3200+320+43164=78684(元)，可扣除的合理費用=裝修費+手續(xù)費(公證費等)=40000+500=40500(元)(稅法規(guī)定可扣除的裝修費最高限額為400000×10%=40000元，其實際支付的裝修費為50000元，則只能在稅前扣除40000元裝修費)，應(yīng)納稅所得額=640000-412000-78684-40500=108816(元)，應(yīng)納所得稅額=應(yīng)納稅所得額×20%=108816×20%=21763.2(元)。合計稅款總額=32000+3200+320+43164+21763.2=100447.2(元)。

案例分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以核定征收土地增值稅嗎?

案例

土地增值稅能否通過“核定征收”進行節(jié)稅籌劃?

某房地產(chǎn)公司開發(fā)了一商住兩用樓盤，房產(chǎn)銷售火爆，增值額3倍以上，土地增值稅適用60%的稅率。公司為了達到少繳土地增值稅的目的，同稅務(wù)部門溝通希望采用核定征收土地增值稅。

那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以核定征收土地增值稅嗎?

情形一

(一)什么情況下土地增值稅會被核定征收?

1.政策依據(jù)

根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(國稅發(fā)[2009]91號)第三十四條規(guī)定，在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。

(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;

(4)符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的;

(5)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

2.政策解析

通過對以上政策的分析，當房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項目時，出現(xiàn)賬簿混亂、憑證殘缺不全等原因，將會被核定征收土地增值稅。

但是，單純轉(zhuǎn)讓土地、轉(zhuǎn)讓舊房等行為需要繳納土地增值稅的，大部分情況不得核定征收。

如：根據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問題的公告》(河南省地方稅務(wù)局公告2011年第10號)第一條第(四)項規(guī)定，所有納稅人轉(zhuǎn)讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國有企業(yè)改組改制中遇到的土地轉(zhuǎn)讓項目，無法計算扣除項目的，報省轄市局批準后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值稅。

轉(zhuǎn)讓土地是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)為主(建筑物占總售價的30%以內(nèi))的行為。

情形二

(二)土地增值稅核定征收時，會如何核定?

1.政策依據(jù)

(1)根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(國稅發(fā)[2009]91號)第三十五條規(guī)定，符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項告知書后，稅務(wù)人員對房地產(chǎn)項目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核合議，通知納稅人申報繳納應(yīng)補繳稅款或辦理退稅。

(2)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第七條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)符合核定征收土地增值稅條件之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅。

(3)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)[2010]53號)第四條規(guī)定，核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

2.政策解析

通過對以上政策的分析，企業(yè)要想采用核定征收土地增值稅，必須由“主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項告知書”，也就是說，必須要得到稅務(wù)部門的認可，同時，核定率不低于預(yù)征率且原則上不得低于5%，在實際操作中，各地核定率，不同類型的樓盤，均有差別。

如：根據(jù)《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的公告》(天津市地方稅務(wù)局公告2016年第25號)第八條規(guī)定，關(guān)于確定房地產(chǎn)開發(fā)項目核定征收率的問題：

(一)普通標準住宅的核定征收率為6%;

(二)非普通標準住宅和其他類型房地產(chǎn)的核定征收率為8%。

(三)無法準確區(qū)分不同房地產(chǎn)類型的，核定征收率為8%。

也就是說，當企業(yè)真的要想采用核定征收土地增值稅時，一定得好好算一下核定征收稅負與查賬征收稅負之間的差異。

另外，還得考慮一個問題，由于只有出現(xiàn)“賬簿混亂、憑證殘缺不全”等原因土地增值稅才能采用核定征收，那么，既然“賬簿混亂、憑證殘缺不全”企業(yè)所得稅也就無法進行查賬征收，也就得進行核定征收。

所以說，土地增值稅要想采用核定征收，就一定得全面考慮企業(yè)的其他稅種的繳納問題。

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