×

綁定賬號(hào)

您的微信還未綁定賬號(hào),請(qǐng)使用您的手機(jī)號(hào)綁定現(xiàn)有賬號(hào)或創(chuàng)建新賬號(hào)

微信登錄

掃碼登陸

使用微信掃一掃登錄

二維碼已失效

刷新

使用微信掃一掃登錄

登錄即表示已閱讀并接受《用戶(hù)協(xié)議》《隱私政策》

未注冊(cè)用戶(hù)掃碼即可成功注冊(cè)

登陸 注冊(cè) 忘記密碼

房地產(chǎn)土地增值稅清算

發(fā)布時(shí)間:2021-04-16 16:29來(lái)源:會(huì)計(jì)教練

關(guān)注公眾號(hào)
掃碼關(guān)注公眾號(hào)
領(lǐng)免費(fèi)福利
初級(jí)公眾號(hào)

現(xiàn)如今買(mǎi)房子的人真的是越來(lái)越多了,那么對(duì)于房產(chǎn)來(lái)說(shuō),涉及到的相關(guān)事宜還是比較多的。大家知道房產(chǎn)定金需要繳納哪些稅嗎,對(duì)于房地產(chǎn)土地增值稅清算相關(guān)問(wèn)題,小編在本篇文章已經(jīng)做了詳細(xì)的解答,相信閱讀完之后大家的疑惑就會(huì)迎刃而解。

現(xiàn)如今買(mǎi)房子的人真的是越來(lái)越多了,那么對(duì)于房產(chǎn)來(lái)說(shuō),涉及到的相關(guān)事宜還是比較多的。大家知道房產(chǎn)定金需要繳納哪些稅嗎,對(duì)于房地產(chǎn)土地增值稅清算相關(guān)問(wèn)題,小編在本篇文章已經(jīng)做了詳細(xì)的解答,相信閱讀完之后大家的疑惑就會(huì)迎刃而解。

房地產(chǎn)土地增值稅清算

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算內(nèi)容

土地增值稅是以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象,以增值額為稅基,并按照30%-60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。

但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本項(xiàng)目繁多,核算起來(lái)難度很大,因此土地增值稅的征收方式一直是每年按照房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入預(yù)征,然后在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后進(jìn)行清算。

但由于預(yù)征率較低,預(yù)征的稅款只占清算稅款很小的比例,大部分的土地增值稅都是在清算階段繳納的。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一方面,回款速度受到增值稅清算時(shí)間的影響。

滾動(dòng)開(kāi)發(fā)是現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流模式,這種開(kāi)發(fā)模式特別依賴(lài)銀行貸款和預(yù)售收入來(lái)支撐項(xiàng)目開(kāi)發(fā),因此,其銷(xiāo)售的回款速度將直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本,回款的速度越快,開(kāi)發(fā)的資金成本也就越低,利潤(rùn)空間就會(huì)加大。

如果企業(yè)保留著相當(dāng)部分的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不進(jìn)行銷(xiāo)售,首先影響的就是企業(yè)的資金回收。資金回收的速度越慢,開(kāi)發(fā)的成本就越高。

另一方面,捂盤(pán)惜售的結(jié)果可能導(dǎo)致增值額越來(lái)越高,繳納的稅款越來(lái)越多。

現(xiàn)今,除了房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)清算外,大部分樓盤(pán)只要符合條件還可能由稅務(wù)機(jī)關(guān)主動(dòng)進(jìn)行清算。《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國(guó)稅發(fā)(2009)91號(hào))中列舉了稅務(wù)機(jī)關(guān)主動(dòng)清算的條件,包括已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過(guò)85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的等。

但不排除將來(lái)稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步提高主動(dòng)清算的條件。

屆時(shí)樓盤(pán)的增值額可能會(huì)比現(xiàn)在更高,有些企業(yè)早年開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)增值額占比現(xiàn)今已會(huì)達(dá)到200%以上,土地增值稅將達(dá)到利潤(rùn)的60%,因此導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的適用比例提高。

所以,延緩?fù)恋卦鲋刀惽逅愕臅r(shí)間不能過(guò)長(zhǎng),需要綜合考慮市場(chǎng)的發(fā)展和政策變化的風(fēng)險(xiǎn)。

法律風(fēng)險(xiǎn)首先,沒(méi)有進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目公司不能進(jìn)行注銷(xiāo)。《稅收征管法》第十六條規(guī)定,且在向工商局辦理注銷(xiāo)前,需要進(jìn)行稅務(wù)注銷(xiāo)。

而且《稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》也要求納稅人在辦理注銷(xiāo)稅務(wù)登記前,應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)清應(yīng)納稅款、滯納金、罰款,繳銷(xiāo)發(fā)票、稅務(wù)登記證件和其他稅務(wù)證件。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目公司有大量土地增值稅款沒(méi)有清算,所以不可能獲得注銷(xiāo)。

實(shí)際上,房地產(chǎn)行業(yè)中進(jìn)行注銷(xiāo)的項(xiàng)目公司不足三分之一。據(jù)了解,房地產(chǎn)行業(yè)一般采取一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)模式。

一段時(shí)間之后,房地產(chǎn)企業(yè)可能積攢了數(shù)量可觀的項(xiàng)目公司,在管理上十分混亂和不便。

雖然這些項(xiàng)目公司都具有開(kāi)發(fā)資質(zhì),具有一定的殼價(jià)值,但由于在稅務(wù)上存在很大的不確定性,很難進(jìn)行整體出售。

其次,拖延工期可能產(chǎn)生合同上的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目沒(méi)有竣工之前進(jìn)行預(yù)售,在預(yù)售合同中一般和買(mǎi)方約定交房日期和辦理房產(chǎn)證書(shū)的時(shí)間。

如果房地產(chǎn)企業(yè)只考慮了避免土地增值稅清算,而把工期延長(zhǎng),遲遲不完成竣工。

那么可能會(huì)影響與買(mǎi)方的合同履行,產(chǎn)生不必要的糾紛,甚至可能面臨集體訴訟。

土地增值稅會(huì)計(jì)分錄

一、主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)

借:稅金及附加

貸:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅

二、兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)

借:其他業(yè)務(wù)支出

貸:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅

三、按稅法規(guī)定預(yù)交土地增值稅

借:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅

貸:銀行存款

四、收到退回多交的土地增值稅

借:銀行存款

貸:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅

限免學(xué)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增值稅課程

房地產(chǎn)企業(yè)全流程財(cái)稅處理技巧匯總資料包,先到先得!!

延伸閱讀:

滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如何進(jìn)行土地增值稅清算

土地增值稅清算核定征收的情形有哪些

  • 會(huì)計(jì)教練

    掃一掃關(guān)注會(huì)計(jì)教練官方公眾號(hào),免費(fèi)領(lǐng)取1000套財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)知識(shí)庫(kù)。

  • 會(huì)計(jì)教練線(xiàn)上平臺(tái)

    掃一掃關(guān)注微信小程序,免費(fèi)看每天會(huì)計(jì)做賬講解直播課。

京ICP備16061061號(hào)-1 | 北京天華在線(xiàn)教育科技有限公司 | 會(huì)計(jì)培訓(xùn)
京公網(wǎng)安備11010802044865