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售樓處房產稅處理的關鍵點有哪些，某市甲房地產開發(fā)公司通過競拍取得地塊，繳納土地出讓金2億元。根據當地規(guī)劃需求，甲公司取得土地后開始在A地塊內建造臨時售樓處，售樓處于2016年12月竣工驗收開始投入使用。該售樓處的房產稅該如何計繳呢?

售樓處房產稅處理的關鍵點有哪些，某市甲房地產開發(fā)公司通過競拍取得地塊，繳納土地出讓金2億元。根據當地規(guī)劃需求，甲公司取得土地后開始在A地塊內建造臨時售樓處，售樓處于2016年12月竣工驗收開始投入使用。該售樓處的房產稅該如何計繳呢?

售樓處是否計繳房產稅

售樓處有屋面和圍護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資，顯然售樓處滿足房產稅中“房產”的定義?！秶叶悇湛偩株P于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)〔2003〕89號)第一條規(guī)定，鑒于房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產開發(fā)企業(yè)而言是一種產品，因此，對房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產稅;但對售出前房地產開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產稅。

根據上述規(guī)定，臨時售樓處雖屬于A地塊的開發(fā)產品，但是未出售前已作為售樓處使用，因此應按規(guī)定繳納房產稅。

雖然專門為售樓處而建，但園林不構成售樓處直接建造成本，同時也不屬于《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕173號)規(guī)定的以房屋為載體，不可隨意移動的給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等附屬設備和配套設施。因此，園林建造成本無須并入房產原值計征房產稅，建議甲公司賬務處理時與售樓處成本分開核算，避免多繳納房產稅。

如何計算售樓處房產稅

根據規(guī)定，自用的房產，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值按1.2%的稅率計算繳納，因此計算售樓處的原值是關鍵點。

《財政部稅務總局關于房產稅和車船使用稅幾個業(yè)務問題的解釋與規(guī)定》(財稅地〔1987〕3號)規(guī)定，房產原值指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。

《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)第三條規(guī)定，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

因此，售樓處的房產原值為建造成本2000萬元加上相應的土地價值，而售樓處對應的土地價值如何計算呢?筆者建議按以下步驟計算。

①計算A地塊宗地容積率：

A地塊土地面積5萬平方米，建筑面積10萬平方米：

宗地容積率=建筑面積(10萬平方米)÷A地塊土地面積(5萬平方米)=2﹥0.5;

因此，A地塊價值須全額并入房產原值計征房產稅。

②按建筑面積占比分攤售樓處對應的土地價值：

A地塊正在開發(fā)的其他商品房，在出售前屬于開發(fā)產品，根據國稅發(fā)〔2003〕89號文件的規(guī)定，其所對應的土地價值不繳納房產稅。售樓處所對應的土地價值按以下計算方式計算：

售樓處應分攤的土地面積=售樓處建筑面積÷A地塊建筑面積×A地塊土地面積=5000÷100000×50000=2500(平方米)。

售樓處對應的土地價值=分攤的土地面積×土地單價=2500×4000=1000(萬元)。

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