用戶注冊(cè)

對(duì)于個(gè)人買房如何計(jì)算繳納個(gè)人所得稅?我們都知道個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋應(yīng)當(dāng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”稅目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，那么個(gè)人買房如何計(jì)算個(gè)人所得稅呢?具體的稅收優(yōu)惠有哪些呢?接下來小編為大家詳細(xì)的分析一下具體的內(nèi)容，希望本文對(duì)大家有所幫助。

對(duì)于個(gè)人買房如何計(jì)算繳納個(gè)人所得稅?我們都知道個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋應(yīng)當(dāng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”稅目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，那么個(gè)人買房如何計(jì)算個(gè)人所得稅呢?具體的稅收優(yōu)惠有哪些呢?接下來小編為大家詳細(xì)的分析一下具體的內(nèi)容，希望本文對(duì)大家有所幫助。

《個(gè)人所得稅法》規(guī)定：財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以每次轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，適用比率稅率，稅率為20%。

應(yīng)納稅額=(財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入額-財(cái)產(chǎn)原值-合理費(fèi)用)*20%

一、收入額的確認(rèn)

《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]108號(hào))規(guī)定：對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計(jì)稅價(jià)格一致。

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》(財(cái)稅[2016]43號(hào) ) 規(guī)定：個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

二、財(cái)產(chǎn)原值及合理費(fèi)用

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅字[1999]278號(hào))規(guī)定：對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。

商品房的房屋原值為購置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。

轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅字[1999]278號(hào))規(guī)定：合理費(fèi)用是指納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]108號(hào))的規(guī)定：

1.支付的住房裝修費(fèi)用。納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：

(1)已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%;

(2)商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。 納稅人原購房為裝修房，即合同注明房?jī)r(jià)款中含有裝修費(fèi)(鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等)的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。

2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。

3.納稅人按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。

三、核定征收

《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]108號(hào))規(guī)定，納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例由省級(jí)地方稅務(wù)局或者省級(jí)地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%～3%的幅度內(nèi)確定。

四、稅收優(yōu)惠

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。

1. 個(gè)人購房日期的確定。個(gè)人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，依照孰先原則確定;個(gè)人購買的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。

2.個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的日期，以銷售發(fā)票上注明的時(shí)間為準(zhǔn)。

3.“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人(有配偶的為夫妻雙方)僅擁有一套住房。

五、跨部門協(xié)同管理

《個(gè)人所得稅法》規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記等相關(guān)信息核驗(yàn)應(yīng)繳的個(gè)人所得稅，登記機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)與該不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的個(gè)人所得稅的完稅憑證。有關(guān)部門依法將納稅人、扣繳義務(wù)人遵守本法的情況納入信用信息系統(tǒng)，并實(shí)施聯(lián)合激勵(lì)或者懲戒。

六、個(gè)人所得稅計(jì)算舉例

小明于2019年12月將2018年1月購買的在北京的唯一住房(普通住房)，以750萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給了小麗，開具的增值稅普通發(fā)票上注明銷售價(jià)格為714.29萬元，增值稅額為35.71萬元，小明繳納增值稅35.71萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅2.5萬元，教育費(fèi)附加1.07萬元，地方教育附加0.71萬元，發(fā)生過戶費(fèi)用3萬元。該住房是以銀行按揭貸款方式購買的，購置發(fā)票注明的銷售價(jià)格為571.43萬元，增值稅額為28.57萬元，貸款利息憑證注明已支付的住房貸款利息為32萬元，發(fā)生裝修費(fèi)用15萬元，已取得合法的憑證。小明轉(zhuǎn)讓的住房應(yīng)該繳納多少個(gè)人所得稅?

(1)應(yīng)稅收入=714.29萬元。

(2)房屋原值=600萬元。

(3)轉(zhuǎn)讓住房過程中的稅金=2.5+1.07+0.71=4.28萬元。

(4)合理費(fèi)用=3+32+15=50萬元

(5)住房轉(zhuǎn)讓應(yīng)納稅所得額=714.29-600-4.28-50=60.01萬元

(6)應(yīng)交個(gè)人所得稅=60.01*20%=12萬元

關(guān)于個(gè)人買房如何計(jì)算繳納個(gè)人所得稅?具體的計(jì)算方法小編就為大家詳細(xì)的做了解答，相信大家通過閱讀本文應(yīng)該有所了解了。如你對(duì)于各種稅務(wù)處理、賬務(wù)處理、稅收優(yōu)惠的相關(guān)內(nèi)容感興趣的話，關(guān)注下方二維碼添加老師微信，即可獲取各種稅務(wù)的備考資料，如您有意向可以免費(fèi)試聽稅務(wù)處理的相關(guān)視頻課程!