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本文講解的是房地產(chǎn)企業(yè)怎樣確定開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象，房地產(chǎn)的經(jīng)營成果的準(zhǔn)確核算和企業(yè)所得稅、土地增值稅的正確繳納，而房地產(chǎn)成本的計算問題就是確定成本核算的對象，那么，更多的具體內(nèi)容，小編已經(jīng)為大家詳細的整理出來了，一起跟著小編來閱讀下文吧。

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一、成本核算對象的定義

會計上，成本核算對象是指為計算產(chǎn)品成本而確定的生產(chǎn)費用歸集和分配的范圍。

稅務(wù)上，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)第二十六條規(guī)定，成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目。

從上述概念界定可以看出，會計和稅收政策對于成本對象的定義基本一致。

二、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本

會計上，《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度(試行)》第三條規(guī)定，產(chǎn)品成本是指企業(yè)在生產(chǎn)產(chǎn)品過程中所發(fā)生的材料費用、職工薪酬等，以及不能直接計入而按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入的各種間接費用。它是普遍意義上的產(chǎn)品成本概念，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，其開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品的各項費用支出。

稅務(wù)上，國稅發(fā)[2009]31號第二十六條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品(包括固定資產(chǎn))過程中發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費用。

可見，稅收政策規(guī)定的計稅成本中，要求發(fā)生的各項費用必須按照稅收規(guī)定進行核算與計量。因此，會計上房地產(chǎn)企業(yè)進行成本核算時要盡量按照稅收規(guī)定的要求進行，以避免稅會差異調(diào)整。例如，根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號第三十二條規(guī)定，以下幾項預(yù)提(應(yīng)付)費用可以計入計稅成本：出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%;公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用;應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。在進行會計核算時，對符合上述三項規(guī)定的相關(guān)費用支出通過“預(yù)提費用”進行計量與確認，計入開發(fā)產(chǎn)品成本，這樣會計的開發(fā)產(chǎn)品成本與計稅成本完全一致，避免了稅會調(diào)整，簡化了會計核算工作量。

三、成本核算對象的確定原則

《財政部關(guān)于印發(fā)<企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度(試行)>的通知》(財會[2013]17號)第十三條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品成本核算對象，一般按照開發(fā)項目、綜合開發(fā)期數(shù)并兼顧產(chǎn)品類型等確定成本核算對象。

國稅發(fā)[2009]31號文件第二十六條規(guī)定了計稅成本對象的6個確定原則：可否銷售原則、分類歸集原則、成本差異原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則和權(quán)益區(qū)分原則。

可見，會計上的規(guī)定比較寬泛，稅收政策的規(guī)定比較具體，對企業(yè)確定成本對象具有很好的指導(dǎo)作用。因此，應(yīng)將稅收政策貫穿于企業(yè)成本核算，使稅法與會計核算融合銜接。在進行成本對象的確定上，按照國稅發(fā)[2009]31號第二十六條的規(guī)定，參照以下具體原則劃分成本對象。

1、可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進行成本核算;不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。

例如，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，分為盈利性的和非營利性的兩種。非營利性的配套設(shè)施不能對外銷售，在劃分成本對象時，應(yīng)將其作為過渡性成本對象單獨對其成本進行歸集，然后按建筑面積法，按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。

2、分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。

例如，某房地產(chǎn)企業(yè)在A地塊同時開發(fā)商品房，1-3號樓為6層;4-7號樓為12層;8-12號樓為22層，則可以將1-3號樓劃分為一個成本對象;4-7號樓為一個成本對象;8-12號樓為一個成本對象。

3、功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。

例如，某房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)區(qū)內(nèi)需要開發(fā)商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、以及配套設(shè)施等不同類型的房屋。這些建筑物，由于具有不同的使用功能，應(yīng)分別確定為不同的成本對象進行核算。

4、定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進行核算。

例如，某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的1號樓，共20層，1-2層為商業(yè)用房;3-20層為住宅。由于商業(yè)用房的定價與住宅有很大差異，1-2層的商業(yè)用房可以作為一個成本對象;3-20層的住宅可以作為一個成本對象。

5、成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。

例如，某房地產(chǎn)企業(yè)同時開發(fā)普通住宅和別墅，由于普通住宅和別墅的成本有較大差異，要分別作為成本對象進行核算。

6、權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。

例如，某房地產(chǎn)企業(yè)與其他企事業(yè)單位合作開發(fā)房屋，同時又為其他企事業(yè)單位代建房屋，由于房地產(chǎn)的權(quán)屬不同，應(yīng)當(dāng)分別確定為成本對象進行核算。

四、確定成本核算對象的方法

根據(jù)以上成本核算對象確定原則，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、開發(fā)產(chǎn)品處理方式、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、施工隊伍等因素和管理需要等實際情況，確定具休成本核算對象。具體確定方法如下：

1、單體開發(fā)項目、一般以每一獨立編制設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的單項開發(fā)工程為成本核算對象。

2、成片分期開發(fā)的項目，可以以各期為成本核算對象。

3、在同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近一由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成本核算對象。

4、開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目,可以結(jié)合項目特點和成本管理的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象。

5、同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。

6、同一分期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)類型的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)類型劃分成本核算對象。

7、獨立編制設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨作為成本核算對象。

8、只為一個單體開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)腴_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入單體開發(fā)項目的成本。(備注：此部分參閱了蔡昌的觀點)

五、成本對象的管理要求

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2014年第35號)的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照以下的要求做好成本對象的管理。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)計稅成本對象確定原則確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開發(fā)項目基本情況、開發(fā)計劃等出具專項報告，在開發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報時，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務(wù)機關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已確定的成本對象報送主管稅務(wù)機關(guān)后，不得隨意調(diào)整或相互混淆。如確需調(diào)整成本對象的，應(yīng)就調(diào)整的原因、依據(jù)和調(diào)整前后成本變化情況等出具專項報告，在調(diào)整當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報時報送主管稅務(wù)機關(guān)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立健全成本對象管理制度，合理區(qū)分已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象，及時收集、整理、保存成本對象涉及的證據(jù)材料，以備稅務(wù)機關(guān)檢查。

3、對資料不完整、不規(guī)范的，應(yīng)及時補齊、調(diào)整、修正。

4、對成本對象確定不合理或共同成本分配方法不合理的，可能導(dǎo)致主管稅務(wù)機關(guān)進行合理調(diào)整。

5、對成本對象確定情況異常的，容易被主管稅務(wù)機關(guān)列入專項稽查或稅務(wù)檢查。

6、不如實出具專項報告或不出具專項報告的，主管稅務(wù)機關(guān)將按稅收征管法的相關(guān)規(guī)定進行處理或處罰。

以上就是房地產(chǎn)企業(yè)怎樣確定開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象，相信大家對成本核算對象的定義、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，核算對象的方法等有了一定的了解，大家還有什么疑問嗎？有疑問可以咨詢我們的在線老師為您解答，同時我們也有免費的資料包可以領(lǐng)取和試聽課程哦。