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本文講的是“動(dòng)遷”項(xiàng)目的房地產(chǎn)成本費(fèi)用核算，主要包括了：用實(shí)物安置拆遷居民的財(cái)稅處理、“動(dòng)遷”項(xiàng)目的房地產(chǎn)成本費(fèi)用核算，接下來更多具體的內(nèi)容，由小編幫大家整理出來了，感興趣的小伙們一起來看看吧，希望小編的分享可以幫助到大家。

本文講的是“動(dòng)遷”項(xiàng)目的房地產(chǎn)成本費(fèi)用核算，主要包括了：用實(shí)物安置拆遷居民的財(cái)稅處理、“動(dòng)遷”項(xiàng)目的房地產(chǎn)成本費(fèi)用核算，接下來更多具體的內(nèi)容，由小編幫大家整理出來了，感興趣的小伙們一起來看看吧，希望小編的分享可以幫助到大家。

一、用實(shí)物安置拆遷居民的財(cái)稅處理

請(qǐng)問：用實(shí)物安置拆遷的居民，怎么進(jìn)行賬務(wù)處理，是不是還需繳營(yíng)業(yè)稅??? ????答：賬務(wù)上作為非貨幣性交易處理。

營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額：面積相等的部分按成本價(jià)，超面積的部分按實(shí)際收取的價(jià)款。所得稅全部按照市場(chǎng)價(jià)格繳納。

拆遷者對(duì)被拆遷者的補(bǔ)償征稅規(guī)定如下：

(一)營(yíng)業(yè)稅規(guī)定

作為拆遷者的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如果以房屋回建的形式作為拆遷戶的補(bǔ)償，實(shí)際上也發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，也應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。具體操作可按下文執(zhí)行，即《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》(國(guó)稅函發(fā)[1995]549號(hào))規(guī)定：對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅;對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施(如居委會(huì)用房、車棚、托兒所等)，凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營(yíng)業(yè)稅的，不再征收營(yíng)業(yè)稅。

(二)所得稅

作為拆遷者的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如果以房屋回建的形式作為拆遷戶的補(bǔ)償，實(shí)際上是視同銷售行為，其企業(yè)所得稅的計(jì)征應(yīng)當(dāng)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào))第六條：以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)應(yīng)作為視同銷售行為收入，并應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，其確認(rèn)的方法和順序?yàn)椋?

1、按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定;

2、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定;

3、按成本利潤(rùn)率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%(含15%)，具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

作為征地拆遷者的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，此階段財(cái)務(wù)處理一般應(yīng)是：

1、取得土地使用權(quán)并支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)

借：開發(fā)成本-土地開發(fā)(土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi))

貸：預(yù)收賬款現(xiàn)金(銀行存款)

2、將開發(fā)的房屋交付被拆遷者時(shí)

借：現(xiàn)金(銀行存款)預(yù)收賬款

貸：開發(fā)產(chǎn)品

內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日常企業(yè)所得稅申報(bào)時(shí)，應(yīng)將市場(chǎng)正常售價(jià)與拆遷面積部分按成本價(jià)計(jì)算的利潤(rùn)差額作為納稅調(diào)增項(xiàng)目;年度納稅申報(bào)時(shí)應(yīng)將拆遷補(bǔ)償?shù)拈_發(fā)產(chǎn)品以當(dāng)時(shí)正常的市場(chǎng)價(jià)格填列在《企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》第1行“銷售(營(yíng)業(yè))收入”欄。

拆遷補(bǔ)償?shù)拈_發(fā)產(chǎn)品以其成本價(jià)填列在第15行“銷售(營(yíng)業(yè))成本”欄

支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)：

借：開發(fā)成本——土地開發(fā)(土地征用及拆遷補(bǔ)償)

貸：預(yù)收賬款(實(shí)物補(bǔ)償?shù)慕痤~)

現(xiàn)金(除實(shí)物補(bǔ)償外的補(bǔ)償額)

將開發(fā)的房屋交付被拆遷者時(shí)：

借：預(yù)收賬款(房屋實(shí)物補(bǔ)償?shù)慕痤~)

現(xiàn)金(超過拆遷建筑面積外拆遷戶應(yīng)補(bǔ)交的金額)

貸：開發(fā)產(chǎn)品

二、“動(dòng)遷”項(xiàng)目的房地產(chǎn)成本費(fèi)用核算

當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新興行業(yè)已初具雛型，但相對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的其他成熟行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的成本費(fèi)用核算，無(wú)論是國(guó)家的政策法規(guī)、會(huì)計(jì)制度，還是房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)會(huì)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)、水平、數(shù)量等都不能滿足房地產(chǎn)行業(yè)成本費(fèi)用核算的需要，這已經(jīng)成為約束房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要障礙。本文通過列舉出“動(dòng)遷“項(xiàng)目下的房地產(chǎn)行業(yè)成本費(fèi)用核算問題，一方面給予地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)決策參考;另一方面，就是希望能夠引起有關(guān)管理部門的重視，以便統(tǒng)一、細(xì)化、規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的成本費(fèi)用核算，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

(一)“動(dòng)遷回搬”項(xiàng)目“土地征用及遷移補(bǔ)償費(fèi)”的核算

“動(dòng)遷回搬”項(xiàng)目是指項(xiàng)目所需的土地地處舊城區(qū)需動(dòng)拆遷，且用項(xiàng)目建成后的房屋安置動(dòng)遷居民的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。對(duì)這類項(xiàng)目的開發(fā)成本——土地征用及遷移補(bǔ)償費(fèi)的核算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度及各級(jí)會(huì)計(jì)主管部門都沒有明確的、詳細(xì)的規(guī)定，在實(shí)踐中也是仁者見仁，智者見智。本文認(rèn)為，用于安置動(dòng)遷居民的房屋，不論外購(gòu)房屋的購(gòu)入

成本，還是自建房屋的建造成本，都應(yīng)視為取得該土地所需的費(fèi)用，應(yīng)列入“開發(fā)成本(××項(xiàng)目)——土地遷移及補(bǔ)償費(fèi)”科目核算。

(二)動(dòng)遷用房的成本核算

目前房地產(chǎn)開發(fā)商在動(dòng)遷居民時(shí)，采用最多的方式是異地安置，即從他處購(gòu)入大批量動(dòng)遷房用于安置動(dòng)遷居民。購(gòu)置大批量的動(dòng)遷用房，其進(jìn)價(jià)以批量購(gòu)入價(jià)格計(jì)算，但動(dòng)遷房的使用往往是一套一套的分配，一些大的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)公司有時(shí)還幾個(gè)項(xiàng)目同時(shí)使用、分配一批動(dòng)遷房，并且，許多情況下批量購(gòu)入的動(dòng)遷房往往是二、三、四、五樓等層次較好的房屋大部分使用完畢，而一(底樓)、六樓(頂樓)等層次較差的房屋則無(wú)人問津。但留下來的一(底樓)、六樓(頂樓)房屋的市場(chǎng)價(jià)一般情況下比二、三、四、五樓的市場(chǎng)價(jià)格要低很多。如果一(底樓)、六樓(頂樓)房屋成本也按批量進(jìn)價(jià)計(jì)算，與二、三、四、五樓的房屋成本相同，從理論上講它不符合會(huì)計(jì)核算的穩(wěn)健性原則，從實(shí)際來看也不太合理。如何合理核算批量動(dòng)遷房的成本，將直接影響各項(xiàng)目的動(dòng)遷成本(土地成本)及公司資產(chǎn)負(fù)債表項(xiàng)目“存貨”的價(jià)值，影響公司的資產(chǎn)質(zhì)量。本文認(rèn)為，批量購(gòu)入動(dòng)遷房的批量?jī)r(jià)格只是此批量動(dòng)遷用房的市場(chǎng)價(jià)格的加權(quán)平均，動(dòng)遷房成本核算的關(guān)鍵是必須按房屋的層次等因素調(diào)整每一套動(dòng)遷房的實(shí)際購(gòu)入價(jià)格，并按每一套動(dòng)遷房調(diào)整后的實(shí)際購(gòu)入價(jià)格核算其成本，只要每一套動(dòng)遷房的成本真實(shí)、可靠，則分配進(jìn)入各項(xiàng)目的動(dòng)遷成本(土地成本)也就真實(shí)、可靠，資產(chǎn)負(fù)債表項(xiàng)目“存貨”的價(jià)值，也就真實(shí)、可靠。

以上即是“動(dòng)遷”項(xiàng)目的房地產(chǎn)成本費(fèi)用核算的全部?jī)?nèi)容啦，小編就分享到這里了，相信大家對(duì)于“動(dòng)遷”項(xiàng)目的房地產(chǎn)成本費(fèi)用核算有所了解也有所掌握了，那么大家還有什么疑問的可以咨詢我們的在線答疑老師為您解答，老師會(huì)耐心的回答哦，同時(shí)還有免費(fèi)的資料包和精講試聽課程可以領(lǐng)取呢，只需要掃一掃文章右上方的二維碼就可以啦。