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房地產(chǎn)預提成本的會計處理怎么做?企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季度(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。接下來一起來看看預提成本會計處理內(nèi)容吧，小編在下文整理了相關(guān)的內(nèi)容。

房地產(chǎn)預提成本的會計處理怎么做?企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季度(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。接下來一起來看看預提成本會計處理內(nèi)容吧，小編在下文整理了相關(guān)的內(nèi)容。

對于開發(fā)產(chǎn)品的實際毛利率高于國稅發(fā)[2009]31號文件規(guī)定的未完工開發(fā)產(chǎn)品的預計計稅毛利率，企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工后結(jié)算計稅成本，必然需要在年度納稅申報中，將實際毛利額與對應的預計毛利額之間的差額調(diào)整增加應納稅所得額，且在當年產(chǎn)生較大稅負的企業(yè)所得稅，這是企業(yè)不情愿的，但是國稅發(fā)[2009]31號文件明確規(guī)定了開發(fā)產(chǎn)品的完工標準，

即開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：

(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

國家稅務總局《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標準稅務確認條件的批復》(國稅函[2009]342號)也作出解釋規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時均應視為已經(jīng)完工。

開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)(包括入住手續(xù))或已開始實際投入使用。實踐中，未備案竣工驗收合格的開發(fā)產(chǎn)品雖不能辦理初始產(chǎn)權(quán)證明，但交付業(yè)主使用的情況普遍存在，遵循時點孰先原則，以國稅發(fā)[2009]31號文件、國稅函[2009]342號文件均認定開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時即視為已經(jīng)完工。

開發(fā)產(chǎn)品完工與否是決定計稅成本核算的前提。實務中，開發(fā)產(chǎn)品完工后，工程結(jié)算成本仍然無法最終確定的情況比較常見，國稅發(fā)[2009]31號文件第三十二條充分考慮了這一因素，給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算計稅成本一大利好，即允許預提部分成本費用計入完工產(chǎn)品的計稅成本。

(一)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。

(二)公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

(三)應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

除此之外的建造成本費用以及其他應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本。

以上規(guī)定可以認為是新31號文件對于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的企業(yè)所得稅處理的例外處理，此前的原31號文件規(guī)定，開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項應付費用，可以憑合法憑證計人開發(fā)產(chǎn)品計稅成本或進行稅前扣除，其預提費用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。但是企業(yè)在做計稅成本預提時并不是隨意的，其一出包工程應當是有實際的工程進度，按照31號文件的理解，結(jié)算計稅成本應當在工程竣工后，此時對于未辦理最終結(jié)算而未能取得全額發(fā)票的。才允許計提，計提總額不得超過合同總金額的10%。

其二未實際發(fā)生的業(yè)務難以判斷其業(yè)務是否確實發(fā)生，金額無法計量，一般認為不符合稅法的真實性、合理性原則，不允許稅前扣除。31號文件考慮到房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際現(xiàn)狀，允許預提尚未發(fā)生的公共配套設(shè)施和報批報建費用，但限制條件是必須能夠有切實證據(jù)證明是要發(fā)生及發(fā)生的金額。

另外，考慮到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)算相對于稅法認定的完工條件是滯后的，國稅發(fā)[2009]31號文件第三十五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。該規(guī)定遵從了《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條的規(guī)定，即“企業(yè)應納稅所得額的計算，以權(quán)責發(fā)生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用：不屬于當期的收入和費用，即使款項已經(jīng)在當期收付，均不作為當期的收人和費用?！边@樣就給了房地產(chǎn)企業(yè)充分的核算申報時間，即企業(yè)可以在年度結(jié)束后的5個月匯算清繳期內(nèi)，盡快地完成出包工程結(jié)算，索取發(fā)票，完整確定完工項目的計稅成本。補計需要在當年度稅前扣除的應計未計、應提未提項目。該規(guī)定不失為房地產(chǎn)企業(yè)核算完工年度企業(yè)所得稅的又一大利好。

我們以案例解析房地產(chǎn)企業(yè)預提成本及核算終止曰對開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的影響。

【例】吉祥房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的某住宅樓于2008年9月完工，出包工程合同總金額20000萬元。2008年，由于未最終辦理結(jié)算，僅取得的發(fā)票金額為15000萬元，2009年3月，取得發(fā)票2000萬元，2009年6月取得發(fā)票3000萬元。

會計實務中，該住宅樓雖然于2008年9月完工，截止資產(chǎn)負債表日，“開發(fā)成本”科目歸集的成本費用除已經(jīng)取得合法憑據(jù)(發(fā)票)外，還包括已經(jīng)結(jié)算未取得發(fā)票的預提工程成本。假設(shè)全部開發(fā)產(chǎn)品銷售完畢，會計處理為：

預提成本時：

借：開發(fā)成本　　　　　　　　　　　　 5000

貸：應付賬款(預提) 　　　　　　　　5000

結(jié)算完工成本：

借：開發(fā)產(chǎn)品 　　　　　　　　　　　　20000

貸：開發(fā)成本 　　　　　　　　　　　　20000

結(jié)算銷售成本：

借：銷售成本　　　　　　　　　　　　 20000

貸：開發(fā)產(chǎn)品 　　　　　　　　　　　　20000

次年度3月、6月取得結(jié)算發(fā)票：

借：應付賬款(預提)　　　　　　　　　 5000

貸：應付賬款(工程承包商) 　　　　　　5000

資產(chǎn)負債表日前結(jié)轉(zhuǎn)的完工成本以及銷售成本都包含了預提的成本費用5000萬元。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件第三十四條關(guān)于“企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本”的規(guī)定，假定企業(yè)計稅成本核算終止日確定為2009年5月30日。則2009年3月取得的發(fā)票2000萬元可以計入計稅成本，超過計稅成本核算終止曰取得的發(fā)票3000萬元不能夠計入計稅成本，但是在證明資料充分的情況下，企業(yè)可以預提合同總金額的10%，即2000萬元計入計稅成本。這樣2008年企業(yè)該項目計稅成本：15000+2000+2000=19000(萬元)，2009年匯算清繳后，盡管實際取得發(fā)票金額3000萬元，計入實際取得發(fā)票年度(2009年)的計稅成本只能為1000萬元。

以上即是房地產(chǎn)預提成本的會計處理怎么做的全部內(nèi)容啦，小編就分享到這里了。相信大家對房地產(chǎn)預提成本的會計處理有所了解也有所掌握了。那么大家還有什么疑問可以咨詢我們的在線答疑老師，老師會耐心的回答哦。點擊我們文章最上方或最下方，可以免費獲取資料包和精講課程可以領(lǐng)取哦。