用戶注冊(cè)

稅收籌劃工作對(duì)于企業(yè)納稅人來(lái)講是至關(guān)重要的，從事房地產(chǎn)會(huì)計(jì)工作的小伙伴，有關(guān)各項(xiàng)費(fèi)用的成本核算和控制及對(duì)應(yīng)的稅務(wù)申報(bào)工作，都能熟練應(yīng)對(duì)嗎?有關(guān)土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作，大家是怎么解決的。接下來(lái)本文要為大家分享的是房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅怎么做稅收籌劃，通過(guò)實(shí)際案例，希望可以讓大家都理解掌握。

稅收籌劃工作對(duì)于企業(yè)納稅人來(lái)講是至關(guān)重要的，從事房地產(chǎn)會(huì)計(jì)工作的小伙伴，有關(guān)各項(xiàng)費(fèi)用的成本核算和控制及對(duì)應(yīng)的稅務(wù)申報(bào)工作，都能熟練應(yīng)對(duì)嗎?有關(guān)土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作，大家是怎么解決的。接下來(lái)本文要為大家分享的是房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅怎么做稅收籌劃，通過(guò)實(shí)際案例，希望可以讓大家都理解掌握。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃方案

一、做好清算單位的先期整體規(guī)劃

土地增值稅清算單位的劃分至關(guān)重要，一但劃分錯(cuò)誤，后面所有圍繞其做出的籌劃和測(cè)算都是無(wú)效的。實(shí)務(wù)中各省一般以建筑工程規(guī)劃許可證作為清算單位。建筑工程規(guī)劃許可證一般和土地使用證相對(duì)應(yīng)發(fā)放，有幾個(gè)土地使用證就發(fā)幾個(gè)建筑工程規(guī)劃許可證。實(shí)務(wù)中先期測(cè)算，高增值額地塊和低增值額地塊盡可能規(guī)劃到一個(gè)建筑工程規(guī)劃許可證范圍內(nèi)。第一時(shí)間充分利用納稅人建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售增值額未超扣除項(xiàng)目金額20%免土地增值稅的優(yōu)惠政策。在不違反稅法的前提下，通過(guò)充分利用分?jǐn)偡椒▽⒂邢薜慕ㄖ惭b成本向高增值額項(xiàng)目分?jǐn)偅瑴p少普通住宅項(xiàng)目分?jǐn)偨痤~。

二、征管方式上，在不違反稅法前提下，延后高增值額清算補(bǔ)稅項(xiàng)目的清算時(shí)點(diǎn)和利用好清算方式。

房地產(chǎn)公司可與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)充分溝通，盡可能延后清算可能補(bǔ)稅的高增值額項(xiàng)目土地增值稅的清算時(shí)點(diǎn)，或更換稅負(fù)相對(duì)較輕項(xiàng)目先期清算;對(duì)高增值額的早期項(xiàng)目，和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)，能實(shí)行核定征收清算的項(xiàng)目，應(yīng)主動(dòng)爭(zhēng)取以核定清算方法代替查實(shí)清算。

三、做好開(kāi)發(fā)模式和轉(zhuǎn)讓方式的規(guī)劃

情況1：利用合作建房

稅法規(guī)定，對(duì)一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)可充分利用該政策，選合作建房方式項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。前提不能直接以房地產(chǎn)公司名義開(kāi)發(fā)。

情況2：利用代建房

指房地產(chǎn)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，完成后向客戶收取代建收入行為。房地產(chǎn)公司雖取得收入，但沒(méi)發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，其收入屬勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬土地增值稅征稅范圍。

房地產(chǎn)公司可利用這種建房方式，在開(kāi)發(fā)之初確定最終用戶，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)目的，避免開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售繳土地增值稅。

前提是符合代建房稅收規(guī)定:

(1)以委托方名義辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù);

(2)與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移;

(3)與委托方事前簽委托代建合同;

(4)不以受托方名義辦理工程結(jié)算。

凡不同時(shí)符合上述條件的，受托方不論以何種形式與對(duì)方結(jié)算，均屬房屋銷(xiāo)售行為，按 “銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。

情況3：利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓

案例分析

……

四、用足優(yōu)惠政策

《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：

(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的;

(2)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第11條：因城市實(shí)施規(guī)劃，國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

案例1：某地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)A項(xiàng)目為普通住宅，尚未完工處銷(xiāo)售狀態(tài)，經(jīng)測(cè)算：取得土地使用權(quán)18,000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本22,000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用按10%計(jì)算，預(yù)計(jì)取得不含稅銷(xiāo)售收入65,000萬(wàn)元，稅金及附加500萬(wàn)元。

扣除金額=(18,000+22,000)×1.3+500=52,500.00(萬(wàn)元)

增值額=65,000-52,500=12,500.00(萬(wàn)元)

增值率=12,500÷52,500×100%=23.8%

應(yīng)納土地增值稅=12500×30%=3,750.00(萬(wàn)元)

由于A項(xiàng)目尚未全部完工，假設(shè)再投入X萬(wàn)元，符合[65,000.00—(18,000.00+22,000.00+X) × 1.3] ÷(18,000.00++22,000.00+X) × 1.3<20%

計(jì)算得出：X > 2,600.00 。

如再投入3,000.00萬(wàn)元，重新計(jì)算如下：

扣除項(xiàng)目金額=(18,000.00+22,000.00+3000.00)× 1.3+500=55,900.00

增值額=65,000.00—55,900.00=9,100.00

增值率=9,100.00÷55,900.00×100%=16.3%

籌劃方案2：

……

六、做好扣除項(xiàng)目?jī)?yōu)化

……

看了上述有關(guān)“房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅怎么做稅收籌劃”的內(nèi)容，都有簡(jiǎn)單的了解嗎?文章篇幅有限，今天就為大家分享到這里了。稅收籌劃工作是重中之重，需要全面提升的小伙伴，聯(lián)系右方在線客服老師可以免費(fèi)試聽(tīng)相關(guān)課程視頻，會(huì)讓大家為企業(yè)帶來(lái)更多利益，贏得老板的重用。