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房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)人員也是比較忙的，在現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行的時(shí)候?qū)τ谶@些預(yù)繳增值稅是需要進(jìn)行處理的，具體的房地產(chǎn)預(yù)繳增值稅如何賬務(wù)處理，還有更多的內(nèi)容，小編已經(jīng)在下文中整理好了，想要學(xué)習(xí)和了解的小伙伴們一起來(lái)看看下文吧，希望可以幫助到大家哦，更多的內(nèi)容可以加入到我們的會(huì)計(jì)交流群哦。

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房地產(chǎn)預(yù)繳增值稅賬務(wù)處理

國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法

第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅.

第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算:

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,按照11%的適用稅率計(jì)算;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的,按照5%的征收率計(jì)算.

第十二條 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款.

第十四條 一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā),以下簡(jiǎn)稱《試點(diǎn)實(shí)施辦法》)第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額,抵減已預(yù)繳稅款后,向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅.未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減.

第十五條 一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的,應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額,抵減已預(yù)繳稅款后,向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅.未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減.

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳企業(yè)所得稅如何處理?

企業(yè)所得稅

根據(jù)31號(hào)文,企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額,計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額.而收入確認(rèn)的金額和時(shí)間上,根據(jù)不同銷售方式有所不同:

(一)一次性全額收款方式

企業(yè)應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)(權(quán)利)之日,確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).這種方式下,預(yù)售房地產(chǎn)未實(shí)際收到預(yù)收款但已經(jīng)根據(jù)合同等達(dá)到應(yīng)收款時(shí)間的,企業(yè)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)企業(yè)所得稅預(yù)計(jì)毛利.這種方式下企業(yè)所得稅確認(rèn)收入的時(shí)間應(yīng)當(dāng)不晚于增值稅下收到預(yù)收款的時(shí)間,所以計(jì)算預(yù)計(jì)毛利的基數(shù)應(yīng)當(dāng)大于等于實(shí)際收到的預(yù)收款.

(二)分期收款方式

企業(yè)應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).付款方提前付款的,在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).與一次性全額收款類似,此種方式下以合同約定和實(shí)際收款孰早來(lái)確認(rèn)企業(yè)所得稅收入,計(jì)算預(yù)計(jì)毛利的基數(shù)也會(huì)大于等于實(shí)際收到的預(yù)收款.

(三)銀行按揭方式

企業(yè)應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額,其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).此種方式下與增值稅基本不存在差異.

(四)委托方式

對(duì)于委托銷售方式,基本的原則都是在收到已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入,而未考慮實(shí)際收款或合同約定.導(dǎo)致可能早于或晚于實(shí)際收到預(yù)收款,與增值稅的預(yù)繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間應(yīng)根據(jù)收到預(yù)收款和收到銷售清單的時(shí)間分別進(jìn)行判斷.

從確認(rèn)收入的時(shí)間上來(lái)看,31號(hào)文規(guī)定了4種不同銷售方式下的收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間,其中對(duì)于一次性收款、分期收款和委托方式銷售的,應(yīng)當(dāng)首先在企業(yè)所得稅確認(rèn)計(jì)算毛利時(shí),除上述不同銷售方式的不同規(guī)定外,還應(yīng)當(dāng)注意是否可以扣除預(yù)繳增值稅的問(wèn)題.企業(yè)所得稅確認(rèn)的收入應(yīng)當(dāng)為不含稅收入,這里所說(shuō)的稅應(yīng)當(dāng)是根據(jù)銷售額計(jì)算的銷項(xiàng)稅額(一般計(jì)稅方法)或應(yīng)納稅額(簡(jiǎn)易計(jì)稅方法).而在預(yù)售階段,增值稅的納稅義務(wù)尚未發(fā)生,其銷售額沒(méi)有確定,根據(jù)銷售額計(jì)算的銷項(xiàng)稅額或應(yīng)納稅額也沒(méi)有確定,所以在預(yù)售階段計(jì)算預(yù)計(jì)毛利的基數(shù)應(yīng)當(dāng)是收到的預(yù)收款全額,不能扣除預(yù)繳的增值稅。

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