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房地產(chǎn)業(yè)財(cái)稅實(shí)戰(zhàn)論談之企業(yè)所得稅，近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，不僅改善了國(guó)民居住條件，同時(shí)也促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體的提升，房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入也成為地方收入的重要來(lái)源。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理歷經(jīng)多年的發(fā)展，涉稅金額之大計(jì)算相對(duì)復(fù)雜。

房地產(chǎn)業(yè)財(cái)稅實(shí)戰(zhàn)論談之企業(yè)所得稅，近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，不僅改善了國(guó)民居住條件，同時(shí)也促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體的提升，房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入也成為地方收入的重要來(lái)源。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理歷經(jīng)多年的發(fā)展，涉稅金額之大計(jì)算相對(duì)復(fù)雜。

房地產(chǎn)公司幾種類型

一種是項(xiàng)目公司，即一個(gè)項(xiàng)目成立一個(gè)公司，項(xiàng)目開(kāi)始前公司成立，項(xiàng)目結(jié)束，公司注銷。從公司成立到注銷只開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目。一般民營(yíng)企業(yè)采取這種方式較多，運(yùn)作比較靈活。成立項(xiàng)目公司最大的好處在于可以在一定限度內(nèi)控制相應(yīng)的法律及財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目公司一般是有限責(zé)任公司，具有獨(dú)立的法律主體資格，也是獨(dú)立的納稅人。如果因開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不善而導(dǎo)致企業(yè)發(fā)生嚴(yán)重虧損或資不抵債，項(xiàng)目公司可以自行依法宣布破產(chǎn)清算，不會(huì)影響到其他項(xiàng)目或者整個(gè)公司的經(jīng)營(yíng)情況，這樣可以將風(fēng)險(xiǎn)控制在一定的范圍內(nèi)，從而減少損失。

第二種情況是一個(gè)項(xiàng)目成立一個(gè)分公司，整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程均由分公司單獨(dú)操作核算。這種情況下開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的法律及財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)仍由總公司承擔(dān)。所得稅要與總公司合并納稅。但對(duì)于單個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)核算更清晰明了，更準(zhǔn)確。

第三種情況也是多數(shù)房開(kāi)企業(yè)采取的方式，一個(gè)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，有的多達(dá)三個(gè)五個(gè)甚至是很多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)存在。

房地產(chǎn)企業(yè)年終匯算清繳方式

為簡(jiǎn)化起見(jiàn)，以一個(gè)項(xiàng)目公司為例：如果房地產(chǎn)公司是項(xiàng)目公司，只有一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，從項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度來(lái)看，可以分為以下兩個(gè)階段：一是未完工階段，二是完工階段，未完工階段可以再細(xì)分為兩種情況，一是未開(kāi)始預(yù)售階段，未取得預(yù)售收入;二是開(kāi)始預(yù)售階段，已取得預(yù)售收入。未完工階段企業(yè)所得稅核算相對(duì)簡(jiǎn)單。如果未開(kāi)始預(yù)售，未取得預(yù)售收入，則無(wú)需考慮預(yù)售收入的調(diào)整，只考慮營(yíng)業(yè)外收支及費(fèi)用、以及可以稅前扣除的稅金即可。如果開(kāi)始預(yù)售，已取得預(yù)售收入，則要對(duì)預(yù)售收入作相應(yīng)調(diào)整，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。年終所得稅匯算清繳也是按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率法計(jì)算取得的預(yù)售收入的應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本，并計(jì)算此前取得的銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入應(yīng)納稅所得額。即對(duì)以前取得收入相應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額按實(shí)際毛利額進(jìn)行納稅調(diào)整。

房地產(chǎn)企業(yè)由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金投入過(guò)大，為減小房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到一定條件，所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目可以在未完工時(shí)進(jìn)行預(yù)售，以便飛快資金回籠。但由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，即使是在預(yù)售階段，如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售情況良好，大部分銷售收入在預(yù)售階段就已經(jīng)取得，或者在預(yù)售階段就基本銷售完畢，并取得全款。但開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在預(yù)售階段并未完工，成本還未全部發(fā)生完，造成成本完整的核算要滯后于收入的取得時(shí)點(diǎn)。所以房地產(chǎn)企業(yè)只有在完工階段，開(kāi)發(fā)成本基本確定，此時(shí)才能計(jì)算出真正的開(kāi)發(fā)成本，并與收入相配比扣除，進(jìn)而計(jì)算實(shí)際毛利率。明確上述的概念之后就可以理解預(yù)售階段與完工階段計(jì)算企業(yè)所得稅方式為何不同。

通過(guò)以上房地產(chǎn)業(yè)財(cái)稅實(shí)戰(zhàn)論談之企業(yè)所得稅的講解，相信你已經(jīng)有了更多的認(rèn)識(shí)，如果還有其他疑問(wèn)，可以咨詢客服，我們會(huì)一一為您解答，想要了解更多增值稅的知識(shí)，添加老師微信或者掃描屏幕下方的二維碼，也可以進(jìn)入官網(wǎng)進(jìn)行學(xué)習(xí)。