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房地產(chǎn)業(yè)財稅實戰(zhàn)論談之企業(yè)所得稅，近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，不僅改善了國民居住條件，同時也促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)總體的提升，房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入也成為地方收入的重要來源。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理歷經(jīng)多年的發(fā)展，涉稅金額之大計算相對復(fù)雜。

房地產(chǎn)業(yè)財稅實戰(zhàn)論談之企業(yè)所得稅，近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，不僅改善了國民居住條件，同時也促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)總體的提升，房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入也成為地方收入的重要來源。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理歷經(jīng)多年的發(fā)展，涉稅金額之大計算相對復(fù)雜。

房地產(chǎn)公司幾種類型

一種是項目公司，即一個項目成立一個公司，項目開始前公司成立，項目結(jié)束，公司注銷。從公司成立到注銷只開發(fā)一個項目。一般民營企業(yè)采取這種方式較多，運作比較靈活。成立項目公司最大的好處在于可以在一定限度內(nèi)控制相應(yīng)的法律及財稅風(fēng)險。項目公司一般是有限責(zé)任公司，具有獨立的法律主體資格，也是獨立的納稅人。如果因開發(fā)的項目經(jīng)營不善而導(dǎo)致企業(yè)發(fā)生嚴(yán)重虧損或資不抵債，項目公司可以自行依法宣布破產(chǎn)清算，不會影響到其他項目或者整個公司的經(jīng)營情況，這樣可以將風(fēng)險控制在一定的范圍內(nèi)，從而減少損失。

第二種情況是一個項目成立一個分公司，整個開發(fā)過程均由分公司單獨操作核算。這種情況下開發(fā)項目的法律及財稅風(fēng)險仍由總公司承擔(dān)。所得稅要與總公司合并納稅。但對于單個項目的利潤核算更清晰明了，更準(zhǔn)確。

第三種情況也是多數(shù)房開企業(yè)采取的方式，一個房地產(chǎn)公司開發(fā)多個項目，有的多達(dá)三個五個甚至是很多個項目同時存在。

房地產(chǎn)企業(yè)年終匯算清繳方式

為簡化起見，以一個項目公司為例：如果房地產(chǎn)公司是項目公司，只有一個開發(fā)項目，從項目的開發(fā)進(jìn)度來看，可以分為以下兩個階段：一是未完工階段，二是完工階段，未完工階段可以再細(xì)分為兩種情況，一是未開始預(yù)售階段，未取得預(yù)售收入;二是開始預(yù)售階段，已取得預(yù)售收入。未完工階段企業(yè)所得稅核算相對簡單。如果未開始預(yù)售，未取得預(yù)售收入，則無需考慮預(yù)售收入的調(diào)整，只考慮營業(yè)外收支及費用、以及可以稅前扣除的稅金即可。如果開始預(yù)售，已取得預(yù)售收入，則要對預(yù)售收入作相應(yīng)調(diào)整，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。年終所得稅匯算清繳也是按照預(yù)計計稅毛利率法計算取得的預(yù)售收入的應(yīng)納稅所得額。開發(fā)項目完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本，并計算此前取得的銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入應(yīng)納稅所得額。即對以前取得收入相應(yīng)的預(yù)計毛利額按實際毛利額進(jìn)行納稅調(diào)整。

房地產(chǎn)企業(yè)由于開發(fā)周期長，資金投入過大，為減小房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，在開發(fā)項目達(dá)到一定條件，所開發(fā)的項目可以在未完工時進(jìn)行預(yù)售，以便飛快資金回籠。但由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，即使是在預(yù)售階段，如果開發(fā)項目銷售情況良好，大部分銷售收入在預(yù)售階段就已經(jīng)取得，或者在預(yù)售階段就基本銷售完畢，并取得全款。但開發(fā)產(chǎn)品在預(yù)售階段并未完工，成本還未全部發(fā)生完，造成成本完整的核算要滯后于收入的取得時點。所以房地產(chǎn)企業(yè)只有在完工階段，開發(fā)成本基本確定，此時才能計算出真正的開發(fā)成本，并與收入相配比扣除，進(jìn)而計算實際毛利率。明確上述的概念之后就可以理解預(yù)售階段與完工階段計算企業(yè)所得稅方式為何不同。

通過以上房地產(chǎn)業(yè)財稅實戰(zhàn)論談之企業(yè)所得稅的講解，相信你已經(jīng)有了更多的認(rèn)識，如果還有其他疑問，可以咨詢客服，我們會一一為您解答，想要了解更多增值稅的知識，添加老師微信或者掃描屏幕下方的二維碼，也可以進(jìn)入官網(wǎng)進(jìn)行學(xué)習(xí)。