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企業(yè)所得稅匯算清繳，想必財(cái)務(wù)人員太熟悉這份工作了。那么，對于土地增值稅清算，很多小伙伴都又迷惘了。國家相關(guān)規(guī)定，納稅人是要進(jìn)行清算土地增值稅的。關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問題匯總，這是網(wǎng)上咨詢最多的問題，今日小編整理了相關(guān)內(nèi)容，有不會處理的，跟著小編繼續(xù)看吧。

企業(yè)所得稅匯算清繳，想必財(cái)務(wù)人員太熟悉這份工作了。那么，對于土地增值稅清算，很多小伙伴都又迷惘了。國家相關(guān)規(guī)定，納稅人是要進(jìn)行清算土地增值稅的。關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問題匯總，這是網(wǎng)上咨詢最多的問題，今日小編整理了相關(guān)內(nèi)容，有不會處理的，跟著小編繼續(xù)看吧。

土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)常見問題匯總

納稅人具備以上條件，無論是主動(dòng)清算還是被動(dòng)清算，都要首先面臨一個(gè)問題，就是如何確定收入總額。根據(jù)國稅函[2010]220號具體可歸納為以下兩種情況。

1、開發(fā)項(xiàng)目銷售完畢且已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入

開發(fā)產(chǎn)品銷售收入若會計(jì)處理均通過“預(yù)收賬款”科目核算，則“預(yù)收賬款”各年度該項(xiàng)目累計(jì)發(fā)生額即為收入總額。此種情況下，商品房確權(quán)面積已經(jīng)完成，確權(quán)面積結(jié)算價(jià)款已經(jīng)確認(rèn)，最終結(jié)算發(fā)票已經(jīng)全部開具，依據(jù)發(fā)票所載金額確認(rèn)土地增值稅收入是成立的，某些省市規(guī)定開發(fā)商只要銷售收款就必須開具發(fā)票，比如天津市。所以發(fā)票所載金額能夠準(zhǔn)確反映出商品房銷售收入。這種情況下清算時(shí)要注意復(fù)核編制的項(xiàng)目簽約銷售清單、確認(rèn)面積結(jié)算單、銷售發(fā)票或銷售收據(jù)是否一致，相互勾稽關(guān)系是否成立。

此外，未在“預(yù)收賬款”科目核算的屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益的收費(fèi)項(xiàng)目也應(yīng)當(dāng)計(jì)入收入總額。對于開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)過程中代收費(fèi)用是否計(jì)入收入總額繳納土地增值稅，要注意財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》財(cái)稅字[1995]48號文件中規(guī)定：“對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可做為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅;如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù);對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用”。因此，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不是按照縣級以上人民政府的規(guī)定要求代收的費(fèi)用，則也要作為開發(fā)產(chǎn)品的收入總額征稅。財(cái)務(wù)處理計(jì)入“其他應(yīng)付款”科目核算，可能導(dǎo)致銷售合同清單、銷售發(fā)票清單與會計(jì)科目“預(yù)收賬款”收入總額不相一致。所以清算時(shí)對于銷售收入總額要分析填列。

國稅發(fā)[2006]187號規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。所以銷售收入總額還要首先分期確定，然后分類確定。

2、未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。

銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

并不是所有省市均要求開發(fā)商收款就要開具發(fā)票，甚至以前年度尚未清算的老項(xiàng)目也存在一定程度的欠開發(fā)票現(xiàn)象，僅依據(jù)發(fā)票所載金額不能如實(shí)反映開發(fā)產(chǎn)品銷售總額，特別是開發(fā)產(chǎn)品已售未收款在財(cái)務(wù)賬目也沒有反映的情況下，哪么清算所依據(jù)的第二重要資料就是交易雙方簽訂的銷售合同，按照合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入也是成立的。但這種方式不能保證清算時(shí)是否已將全部銷售合同如實(shí)包括，不能確認(rèn)是否全部銷售合同均屬備案有效。無論納稅人還是主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，對于開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)樓棟、開發(fā)套數(shù)、規(guī)劃面積、預(yù)售面積、確權(quán)面積等基本數(shù)據(jù)要進(jìn)行逐一復(fù)核，印證相互勾稽關(guān)系。

開發(fā)項(xiàng)目開始清算，按照開發(fā)商編制的項(xiàng)目銷售合同簽約明細(xì)表確認(rèn)收入，若沒有考慮已經(jīng)按照實(shí)際確權(quán)面積進(jìn)行結(jié)算的補(bǔ)、退房款差異，仍會存在誤差。

《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。按套(單元)計(jì)價(jià)的房屋，誤差范圍在合同約定的范圍之內(nèi)一般不會產(chǎn)生補(bǔ)、退房款。按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：(1)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款;(2)面積誤差比絕對值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%

關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問題匯總，今天就到此結(jié)束了。如果還有疑問的，歡迎咨詢右方在線客服吧。如果在工作中，對土地增稅計(jì)算方法有疑問的，可以通過關(guān)注上方公眾號來進(jìn)行留言，我們的老師會及時(shí)為大家解決問題的。想要來提升做賬能力的小伙伴，也可以來這里進(jìn)行相關(guān)課程的免費(fèi)試學(xué)哦!