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房地產(chǎn)行業(yè)成本預(yù)提的稅收風(fēng)險(xiǎn)是什么?房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金高度密集的行業(yè)，無論是項(xiàng)目拿地還是開發(fā)建設(shè)否需要大量資金，為了提高資金利用率和降低稅收，房產(chǎn)會(huì)計(jì)會(huì)對預(yù)提相關(guān)成本費(fèi)用，接下來跟小編一起看具體內(nèi)容吧。

房地產(chǎn)行業(yè)成本預(yù)提的稅收風(fēng)險(xiǎn)是什么?房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金高度密集的行業(yè)，無論是項(xiàng)目拿地還是開發(fā)建設(shè)否需要大量資金，為了提高資金利用率和降低稅收，房產(chǎn)會(huì)計(jì)會(huì)對預(yù)提相關(guān)成本費(fèi)用，接下來跟小編一起看具體內(nèi)容吧。

房地產(chǎn)行業(yè)中出包工程預(yù)提費(fèi)用金額最大，單項(xiàng)目少則幾千萬，多則幾億、幾十億元，它也是影響房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳納稅調(diào)整的重點(diǎn)項(xiàng)目。預(yù)提費(fèi)用雖然對房地產(chǎn)企業(yè)有利，但如果對預(yù)提成本費(fèi)用的限制性條件和要求控制不到位，就會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的稅收風(fēng)險(xiǎn)。通常的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在：

(一)預(yù)提費(fèi)用超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的稅收風(fēng)險(xiǎn);實(shí)踐中，部分房地產(chǎn)企業(yè)習(xí)慣于依據(jù)企業(yè)內(nèi)部制定的項(xiàng)目預(yù)算總額的一定比例，或者以預(yù)算總額與出包合同累計(jì)到票金額的兩者之差數(shù)來預(yù)提費(fèi)用，這些做法雖然簡便易行，但與稅收文件對預(yù)提費(fèi)用的規(guī)定條件和要求不符，存在較大稅收風(fēng)險(xiǎn)。

(二)未取得相關(guān)合法、有效發(fā)票的稅收風(fēng)險(xiǎn);依據(jù)31號文件第34條規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本。因此，出包工程辦理最終結(jié)算后，前期已預(yù)提費(fèi)用在本年度匯繳期到期前未取得相關(guān)合法、有效發(fā)票的，在年度企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)整處理。

(三)無法提供充分的證明資料的稅收風(fēng)險(xiǎn)。出包工程未辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但應(yīng)提供工程預(yù)(決)算書、工程施工合同、建設(shè)工程結(jié)算書等證明資料，否則不得預(yù)提該項(xiàng)費(fèi)用。

作為財(cái)務(wù)人員，既要保證企業(yè)提高資金使用效率，同時(shí)還要保證企業(yè)避免不必要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，那么就必須要對相關(guān)的稅收法規(guī)清楚的了解。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，預(yù)提成本影響最大的三個(gè)稅種為增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。

1. 增值稅

根據(jù)根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號)及《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》等相關(guān)稅法規(guī)定，增值稅應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額，因此在銷項(xiàng)稅額既定的情況下，進(jìn)項(xiàng)稅額就決定了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納增值稅的金額。而進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，又有嚴(yán)格的要求，即必須要有合法合規(guī)的票據(jù)，或是增值稅專票、或是海關(guān)繳款書或是通行費(fèi)電子普通發(fā)票，按照票面上注明的金額作為進(jìn)項(xiàng)稅額，也可以對一些比如農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票/銷售發(fā)票、高鐵票、等按照票面金額計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。但是，預(yù)提成本費(fèi)用由于尚未取得發(fā)票，因此無法按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，從而導(dǎo)致企業(yè)提前繳納增值稅，占用企業(yè)資金。

2. 土地增值稅

《土地增值稅清算管理規(guī)程》二十一條規(guī)定，在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。

3. 企業(yè)所得稅

依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以對出包工程、報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用和公共配套設(shè)施成本進(jìn)行預(yù)提費(fèi)用，但是第三十二條規(guī)定僅有以下幾項(xiàng)預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用外，計(jì)稅成本可以預(yù)提，其他費(fèi)用均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。

(1)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。

此條款正確的預(yù)提費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為：

(預(yù)提費(fèi)用金額≤未竣工結(jié)算出包工程的發(fā)票不足金額)÷未辦理竣工結(jié)算的出包工程的合同總金額)≤10%。

(2)公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

(3)應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

根據(jù)以上分析，房地產(chǎn)企業(yè)在對相關(guān)成本進(jìn)行預(yù)提時(shí)，一定要嚴(yán)格對照稅法文件規(guī)定的相關(guān)限制條件和要求執(zhí)行，避免帶來不必要的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)于“房地產(chǎn)行業(yè)成本預(yù)提的稅收風(fēng)險(xiǎn)”，大家閱讀本文之后，應(yīng)該有了一個(gè)大致的了解，房地產(chǎn)行業(yè)比較特殊，因?yàn)樯婕百Y金量比較大，項(xiàng)目周期長，所以其會(huì)計(jì)處理比較復(fù)雜，涉及稅種也是各行業(yè)里比較多的，但是相應(yīng)房產(chǎn)會(huì)計(jì)的工資待遇要高于一般企業(yè)，有興趣做房產(chǎn)會(huì)計(jì)的朋友，可以找我們的答疑老師，領(lǐng)取相關(guān)學(xué)習(xí)資料和預(yù)約試聽課程，體驗(yàn)一下哦!