用戶注冊(cè)

主要涉及“營(yíng)改增”的賬務(wù)處理有四個(gè)點(diǎn)，收到預(yù)收房款、確認(rèn)銷項(xiàng)稅額、預(yù)繳稅款、遞減土地價(jià)款、小編在下文用案例的方式整理出來(lái)了，一起來(lái)看看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓及銷售階段賬務(wù)處理吧。

主要涉及“營(yíng)改增”的賬務(wù)處理有四個(gè)點(diǎn)，收到預(yù)收房款、確認(rèn)銷項(xiàng)稅額、預(yù)繳稅款、遞減土地價(jià)款、小編在下文用案例的方式整理出來(lái)了，一起來(lái)看看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓及銷售階段賬務(wù)處理吧。

1.收到預(yù)收房款

例：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目，為增值稅一般納稅人，采用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，2016年5月1日開盤預(yù)售房地產(chǎn)，至5月31日共收到預(yù)收款5 250萬(wàn)元。

實(shí)務(wù)解析：收到預(yù)收款，應(yīng)該依據(jù)收據(jù)、刷卡POS單、協(xié)議等原始憑證分別記賬，并以“房號(hào)+客戶姓名”作為核算對(duì)象。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)收到預(yù)收款并不是納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，所以此時(shí)還不能確認(rèn)銷項(xiàng)稅額。為方便講解，這里只做了匯總的憑證。具體賬務(wù)處理如下：

借：銀行存款 52 500 000

貸：預(yù)收賬款 52 500 000

2.預(yù)繳稅款

實(shí)務(wù)解析：根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目收到預(yù)收款時(shí)應(yīng)該預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%。賬務(wù)處理在6月實(shí)際繳納稅款時(shí)進(jìn)行。具體賬務(wù)處理如下：

應(yīng)預(yù)繳稅款=52 500 000÷(1+11%)×3%≈1 418 918.92(元)

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(已交稅金)1 418 918.92

貸：銀行存款 1 418 918.92

3.確認(rèn)銷項(xiàng)稅額

2016年11月，該房地產(chǎn)項(xiàng)目辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，合同價(jià)款199 800萬(wàn)元，計(jì)算應(yīng)繳納銷項(xiàng)稅額1 980萬(wàn)元。

實(shí)務(wù)解析：根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局貨物與勞務(wù)稅司的解讀，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)以辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間，所以本月應(yīng)確認(rèn)銷項(xiàng)稅額。

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)的規(guī)定

銷售額=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+11%)

但是在賬務(wù)處理中，并不直接反應(yīng)銷售額，而是在稅款上反應(yīng)：分別計(jì)算全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用對(duì)應(yīng)的稅額，和當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款對(duì)應(yīng)的可抵減的稅額。具體賬務(wù)處理如下：

全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用對(duì)應(yīng)的稅額=19 980÷(1+11%)×11%=1 980(萬(wàn)元)

借：預(yù)收賬款 19 800 000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額) 19 800 000

需要注意的是，這里分錄的“銷項(xiàng)稅額”與稅法上的對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)“銷項(xiàng)稅額”并不一致。

4.抵減土地價(jià)款

2016年，該房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算繳納增值稅，當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款為2 553萬(wàn)元。

應(yīng)抵減的銷項(xiàng)稅額為：2 553÷(1+11%)×11%=253(萬(wàn)元)

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(營(yíng)改增抵減的銷項(xiàng)稅額)2 530 000

貸：營(yíng)業(yè)外收入 2 530 000

這就是小編整理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓及銷售階段賬務(wù)處理的全部?jī)?nèi)容啦，就分享到這里啦，相信大家對(duì)于房地產(chǎn)賬務(wù)處理有所了解有所掌握了，大家還有什么疑問(wèn)的可以咨詢我們的在線答疑老師，老師會(huì)耐心的回答哦，同時(shí)我們也有免費(fèi)資料包和精講課程可以領(lǐng)取哦。只需要掃一掃文章右上方的二維碼就可以啦。