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主要涉及“營改增”的賬務(wù)處理有四個點，收到預(yù)收房款、確認銷項稅額、預(yù)繳稅款、遞減土地價款、小編在下文用案例的方式整理出來了，一起來看看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓及銷售階段賬務(wù)處理吧。

主要涉及“營改增”的賬務(wù)處理有四個點，收到預(yù)收房款、確認銷項稅額、預(yù)繳稅款、遞減土地價款、小編在下文用案例的方式整理出來了，一起來看看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓及銷售階段賬務(wù)處理吧。

1.收到預(yù)收房款

例：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一房地產(chǎn)項目，為增值稅一般納稅人，采用一般計稅方法計稅，2016年5月1日開盤預(yù)售房地產(chǎn)，至5月31日共收到預(yù)收款5 250萬元。

實務(wù)解析：收到預(yù)收款，應(yīng)該依據(jù)收據(jù)、刷卡POS單、協(xié)議等原始憑證分別記賬，并以“房號+客戶姓名”作為核算對象。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)收到預(yù)收款并不是納稅義務(wù)發(fā)生時間，所以此時還不能確認銷項稅額。為方便講解，這里只做了匯總的憑證。具體賬務(wù)處理如下：

借：銀行存款 52 500 000

貸：預(yù)收賬款 52 500 000

2.預(yù)繳稅款

實務(wù)解析：根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目收到預(yù)收款時應(yīng)該預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%。賬務(wù)處理在6月實際繳納稅款時進行。具體賬務(wù)處理如下：

應(yīng)預(yù)繳稅款=52 500 000÷(1+11%)×3%≈1 418 918.92(元)

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(已交稅金)1 418 918.92

貸：銀行存款 1 418 918.92

3.確認銷項稅額

2016年11月，該房地產(chǎn)項目辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，合同價款199 800萬元，計算應(yīng)繳納銷項稅額1 980萬元。

實務(wù)解析：根據(jù)國家稅務(wù)總局貨物與勞務(wù)稅司的解讀，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)以辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時間，所以本月應(yīng)確認銷項稅額。

根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號的規(guī)定

銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)

但是在賬務(wù)處理中，并不直接反應(yīng)銷售額，而是在稅款上反應(yīng)：分別計算全部價款和價外費用對應(yīng)的稅額，和當期允許扣除的土地價款對應(yīng)的可抵減的稅額。具體賬務(wù)處理如下：

全部價款和價外費用對應(yīng)的稅額=19 980÷(1+11%)×11%=1 980(萬元)

借：預(yù)收賬款 19 800 000

貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額) 19 800 000

需要注意的是，這里分錄的“銷項稅額”與稅法上的對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)“銷項稅額”并不一致。

4.抵減土地價款

2016年，該房地產(chǎn)項目計算繳納增值稅，當期允許扣除的土地價款為2 553萬元。

應(yīng)抵減的銷項稅額為：2 553÷(1+11%)×11%=253(萬元)

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(營改增抵減的銷項稅額)2 530 000

貸：營業(yè)外收入 2 530 000

這就是小編整理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓及銷售階段賬務(wù)處理的全部內(nèi)容啦，就分享到這里啦，相信大家對于房地產(chǎn)賬務(wù)處理有所了解有所掌握了，大家還有什么疑問的可以咨詢我們的在線答疑老師，老師會耐心的回答哦，同時我們也有免費資料包和精講課程可以領(lǐng)取哦。只需要掃一掃文章右上方的二維碼就可以啦。