用戶注冊(cè)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只要開發(fā)一個(gè)地方作為房地產(chǎn)投資，一個(gè)樓盤只要開盤，就會(huì)有相應(yīng)的售樓部，那么作為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員，房地產(chǎn)開發(fā)公司售樓部里的相關(guān)費(fèi)用應(yīng)如何賬務(wù)處理?大家一起來具體的看看吧。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只要開發(fā)一個(gè)地方作為房地產(chǎn)投資，一個(gè)樓盤只要開盤，就會(huì)有相應(yīng)的售樓部，那么作為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員，房地產(chǎn)開發(fā)公司售樓部里的相關(guān)費(fèi)用應(yīng)如何賬務(wù)處理?大家一起來具體的看看吧。

1、售樓處的分類

根據(jù)售樓處的來源及其使用完畢后處理的方式，可以分為：

⑴ 單獨(dú)修建售樓處，待銷售完成后，將其拆除;

⑵ 單獨(dú)修建售樓處，待銷售基本完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租;

⑶ 利用企業(yè)自有房屋或商品房作為售樓處，待銷售基本完成后，再將該售樓處對(duì)外銷售;

⑷ 利用企業(yè)自有房屋或商品房作為售樓處，待銷售完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租;

⑸ 租用外單位的房屋修建售樓處，待銷售基本完成或房屋到期后，歸還房屋。

當(dāng)然還存在各種變化情況，如利用物管用房、利用開發(fā)單位自己的辦公室等等，不管怎么樣都可以在上面的分類找出相類似點(diǎn)，所以基本的分類還是上面的五種。

由于分類不同，相關(guān)的處理也不同，后面的處理就按照這五種分類方式進(jìn)行展開。

2、相關(guān)規(guī)定

根據(jù)2006年31號(hào)文的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)建造的售房部按如下思路處理：

⑴ 凡能夠單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理;

⑵ 凡不能夠單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算的，一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

⑶ 售房部裝修費(fèi)用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本。

3、建造時(shí)的處理

⑴ 建造

方案一、二，需要重新修建售樓處，可以單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算，因此按自建固定資產(chǎn)處理。

方案三、四、五，由于不用重新修建售樓處，不需要相關(guān)處理。

⑵ 裝修

方案一、二，裝修費(fèi)用隨著房屋本身走，繼續(xù)按固定資產(chǎn)處理;

方案三、四、五，沒有無法單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算，因此應(yīng)當(dāng)通過開發(fā)成本處理，裝修完畢后轉(zhuǎn)入長(zhǎng)期待攤費(fèi)用(或開發(fā)產(chǎn)品)。

4、使用時(shí)的處理

⑴ 折舊和攤銷

無論采用哪一種方式，也無論在建造過程中按照自建固定資產(chǎn)還是按照開發(fā)產(chǎn)品或長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，在售樓處使用過程中，計(jì)提的折舊和攤銷，都要計(jì)入“銷售費(fèi)用”。

但在計(jì)算折舊和攤銷中，分?jǐn)偟钠谙扌枰鶕?jù)具體的方式進(jìn)行區(qū)分。例如方案五，根據(jù)《所得稅法實(shí)施條例》第六十八條規(guī)定，按照合同約定的剩余租賃期限分期攤銷。

⑵ 房產(chǎn)稅

根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》第十九條：納稅人自建的房屋,自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。以及根據(jù)《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)[2003]89號(hào))第二條第四款：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅，開發(fā)企業(yè)的利用商品房、原有住房以及自建售樓處，應(yīng)自開始使用之次月繳納房產(chǎn)稅。

方案五由于是租用房屋，不是房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，不用繳納房產(chǎn)稅。

5、清理時(shí)的處理

⑴ 拆除

方案一進(jìn)行拆除時(shí)，由于修建和裝修時(shí)按照自建固定資產(chǎn)處理，因此拆除時(shí)按照固定資產(chǎn)清理的程序進(jìn)行。

⑵ 自用或出租

方案二自用和出租時(shí)，按照自用固定資產(chǎn)自用和出租處理。

方案四自用和出租時(shí)，根據(jù)《關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》(國稅函〔2008〕828號(hào))文件的規(guī)定，不視同銷售確認(rèn)收入。

無論方案二還是方案四，在自用或出租時(shí)，須按照資產(chǎn)原值或租金交納房產(chǎn)稅。

⑶ 銷售

方案三銷售時(shí)，其稅務(wù)處理與一般商品房銷售一致，即應(yīng)該繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等，并確認(rèn)收入、結(jié)轉(zhuǎn)成本稅金。

⑷ 轉(zhuǎn)為物管用房

轉(zhuǎn)為物管用房或會(huì)所的，根據(jù)31號(hào)文的規(guī)定，能夠處理成屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

⑸ 租賃到期

租賃到期時(shí)，長(zhǎng)期待攤費(fèi)用應(yīng)當(dāng)已經(jīng)攤銷完畢，將房屋歸還給對(duì)方即可。

重要參考：

1、建設(shè)售樓中心發(fā)生的費(fèi)用支出，計(jì)入“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”科目，可以按稅法規(guī)定的3年攤銷，也可以在開發(fā)期間內(nèi)進(jìn)行攤銷。攤銷時(shí)，計(jì)入“銷售費(fèi)用”科目。

2、拆除后，變賣的廢舊材料收入，可以沖銷銷售費(fèi)用。

能不能記入周轉(zhuǎn)房存貨，以后列入開發(fā)成本?

(1)如果售樓處不拆除，計(jì)入“固定資產(chǎn)”，需要拆除，計(jì)入“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”。

(2)周轉(zhuǎn)房科目，核算公司安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋的實(shí)際成本。它是從開發(fā)產(chǎn)品科目中轉(zhuǎn)出的，不可能再列入開發(fā)成本的。

問：房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中如何扣除?

答：房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費(fèi)，應(yīng)分不同情況處理：

一、房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)銷售費(fèi)用扣除。售樓部、樣板房?jī)?nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費(fèi)用中列支。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)修建臨時(shí)售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。

三、房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施(如：會(huì)所、物業(yè)管理用房)，發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

以上即是房地產(chǎn)開發(fā)公司售樓部里的相關(guān)費(fèi)用應(yīng)如何賬務(wù)處理全部?jī)?nèi)容啦，小編就分享到這里了。相信大家對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司售樓部里的相關(guān)費(fèi)用賬務(wù)處理內(nèi)容有所了解，也是每個(gè)財(cái)務(wù)人員都需要掌握的內(nèi)容。那么大家還有什么疑問可以咨詢我們的在線答疑老師，老師會(huì)耐心的回答哦，同時(shí)我們也有免費(fèi)資料包和精講課程可以領(lǐng)取哦，只要掃一掃文章右上方的二維碼就可以啦。