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房地產(chǎn)企業(yè)因為其自身的性質(zhì)因而其會計處理也具有一定的獨特性，會計核算與稅收制度又是會計比較重要的兩個模塊，那么房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與稅收制度的主要差異是什么呢?小編對此進行了十分詳細的總結(jié)歸納，不知道的小伙伴們趕緊跟著小編來一起閱讀下面的內(nèi)容吧!

房地產(chǎn)企業(yè)因為其自身的性質(zhì)因而其會計處理也具有一定的獨特性，會計核算與稅收制度又是會計比較重要的兩個模塊，那么房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與稅收制度的主要差異是什么呢?小編對此進行了十分詳細的總結(jié)歸納，不知道的小伙伴們趕緊跟著小編來一起閱讀下面的內(nèi)容吧!

房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與稅收制度的主要差異

第一，企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品收取的預(yù)售房款按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則》及其有關(guān)規(guī)定計入“預(yù)收賬款”科目 (新準(zhǔn)則“合同負債”)。對于取得的預(yù)售款在當(dāng)期不確認(rèn)也不結(jié)轉(zhuǎn)收入。

根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件及國稅函[2010]201號文件規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行企業(yè)所得稅的納稅申報時，必須按照當(dāng)期“預(yù)收賬款”科目的增加額乘以預(yù)計計稅毛利率調(diào)增當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，申報繳納企業(yè)所得稅。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)與其他單位和個人簽訂合作協(xié)議，采取以非貨幣性交易的方式取得土地使用權(quán)的(如以地換房的方式)。

根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則》及有關(guān)規(guī)定，非貨幣性資產(chǎn)交換具有商業(yè)實質(zhì)且公允價值能夠可靠計量的，在發(fā)生補價的情況下，支付補價方，應(yīng)當(dāng)以換出資產(chǎn)的公允價值加上支付的補價(或換入資產(chǎn)的公允價值)和應(yīng)支付的相關(guān)稅費，作為換入資產(chǎn)的成本。

收到補價方，應(yīng)當(dāng)以換出資產(chǎn)的公允價值減去補價(或換入資產(chǎn)的公允價值)加上應(yīng)支付的相關(guān)稅費，作為換入資產(chǎn)的成本。換出資產(chǎn)為存貨的，應(yīng)當(dāng)作為銷售處理，按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》以其公允價值確認(rèn)收入，同時結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本。

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》(國務(wù)院令第512號)第十三條的規(guī)定:企業(yè)以非貨幣形式取得的收入，應(yīng)當(dāng)按照公允價值確定收入額。

確認(rèn)收入(或利潤)的方法和順序為：

1.按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定;

2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定;

3.按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。

第三，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2009] 31號)第三十一條的規(guī)定：企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本。

企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而實際發(fā)生的借款費用，可按《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，計入“財務(wù)費用”作為期間費用減少利潤。

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